Partner werden

Provisions-Transparenz für Käufer & Verkäufer in DE

Maklerprovision Deutschland — Rechner & alle Bundesländer 2026

Seit dem Bestellerprinzip (Dez 2020) teilen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision 50/50. Heimcheck zeigt dir die Sätze aller Bundesländer (5,95 – 7,14 %), einen Live-Rechner, die rechtlichen Grundlagen nach § 656d BGB und 5 Verhandlungs-Tipps für niedrigere Provisionen.

Jetzt Immobilie bewerten lassen →
★★★★★ Persönlich · 100 % kostenlos · DSGVO-konform
⚖
§ 656d BGBBestellerprinzip seit Dez 2020
📊
5,95 – 7,14 %Provision je Bundesland
🤝
50/50 Käufer/VerkäuferStandard seit Bestellerprinzip
💰
Verhandelbar5 Praxis-Strategien

Was ist die Maklerprovision in Deutschland?

Die Maklerprovision (auch: Maklercourtage) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Seit dem Bestellerprinzip (Dez 2020) gilt: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision je zur Hälfte.

Die Maklerprovision Deutschland liegt typisch bei 7,14 % inkl. USt (3,57 % je Partei) in den meisten Bundesländern. Bayern und Baden-Württemberg sind günstiger mit 5,95 % gesamt (2,97 % je Partei). Bei einem 500.000 €-Haus zahlst du also 17.850 € (Standard) oder 14.875 € (BY/BW) Provision insgesamt.

Rechtsgrundlage ist § 656d BGB (Bestellerprinzip bei Verbraucherkäufen) und die HOAI-Vorgaben für Maklerverträge. Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt — es sind übliche Marktsätze, die durch Verhandlung gesenkt werden können.

Wichtig: Die Maklerprovision Deutschland entsteht nur bei Erfolg — kein Verkaufsabschluss, keine Provision. Auch wenn der Käufer ohne Vermittlung des Maklers gefunden wird, entfällt die Provision (Nachweisbarkeit der Maklertätigkeit nötig).

📌 § 656d BGB Quick-Facts

Maklerprovision Eckdaten 2026

Standard-Satz Gesamt (inkl. USt)7,14 %
BY/BW Gesamt5,95 %
Käuferanteil Standard3,57 %
Verkäuferanteil Standard3,57 %
Mwst. auf Maklerleistung19 %
Bestellerprinzip seit23.12.2020
Rechtliche Grundlage§ 656d BGB

Maklerprovision Deutschland Rechner

Live-Berechnung der Maklerprovision nach Bundesland und Bestellerprinzip. Sieh, was Käufer und Verkäufer jeweils zahlen.

Kaufpreis500.000 €
Gesamt-Provision35.700 €
Käufer-Anteil (50 %)17.850 €
Verkäufer-Anteil (50 %)17.850 €
⚖ Wichtigste Reform

Das Bestellerprinzip seit 23.12.2020 (§ 656d BGB)

Das Bestellerprinzip revolutionierte den deutschen Immobilien-Markt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt nach § 656d BGB: Wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig wird, müssen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte tragen — der Verkäufer kann nicht mehr die komplette Provision auf den Käufer abwälzen.

Vorteil für Käufer: Statt früher bis zu 7,14 % allein nur noch 3,57 % bei Standard-Sätzen. Bei einem 500.000 €-Haus also 17.850 € Ersparnis. Vorteil für Verkäufer: Der Makler wird preisbewusster — niemand will mehr "exklusive Verkäufer-Verträge" mit 7,14 % Käufer-Last.

❌ Vor Bestellerprinzip (bis 22.12.2020)

  • Käufer zahlt oft 100 % der Provision (3,57-7,14 %)
  • Verkäufer wählt Makler aus, Käufer zahlt
  • Bei 500k €: bis 35.700 € Käufer-Last
  • Markt war undurchsichtig
  • Makler oft an Käufer-Akquise-Druck

✓ Nach Bestellerprinzip (seit 23.12.2020)

  • Käufer + Verkäufer teilen 50/50 (3,57 % je)
  • Gilt bei Wohnimmo-Verkauf an Verbraucher
  • Bei 500k €: 17.850 € pro Partei
  • Markt transparenter, weniger Spread
  • Privatverkauf attraktiver geworden

Ausnahmen: Bestellerprinzip gilt nur bei Wohnimmo-Verkauf an Verbraucher. Bei Vermietung, gewerblichen Käufen und Käufen ohne Verbraucher gilt es nicht.

5 Verhandlungs-Tipps für niedrigere Maklerprovision Deutschland

Die Provisionssätze sind nicht gesetzlich festgelegt — sie sind verhandelbar. Mit diesen 5 Strategien drückst du 0,5-1,5 Prozentpunkte runter.

1

Mehrere Makler vergleichen

Hol dir Angebote von 3-5 Maklern. Die Sätze schwanken stark: 3,0 % je Partei in Premium-Lagen (München, Hamburg) sind häufig. In ländlichen Gebieten und bei größeren Objekten 2,5 % je Partei. Verhandlungsspielraum bei sicherem Verkauf am größten.

Ersparnis: 1-2 % vom Kaufpreis
2

Direkt-Vermittlung (kein Alleinauftrag)

Beim Alleinauftrag bekommt der Makler 100 % der Provision, auch wenn du selbst den Käufer findest. Direkt-Vermittlung ohne Alleinauftrag: nur bei Erfolg seines Käufers Provision. Du kannst parallel selbst suchen.

Risiko: weniger Makler-Engagement
3

Erfolgshonorar statt Festsatz

Verhandle ein Erfolgs-Treppenmodell: 2 % bei Verkauf zum Wunschpreis, 2,5 % bei Bestpreis (z.B. 10 % über Schätzwert). Macht Makler ehrgeiziger und drückt den Standard-Satz.

Ersparnis: 0,5-1,5 %
4

Selbst-Akquise-Bonus für Empfehlungen

Verhandle: Keine Provision auf Käufer aus deinem eigenen Netzwerk (Familie, Nachbarschaft, Kollegen). Makler bekommt nur Provision bei eigenen Akquise-Erfolgen. Wichtig: schriftlich im Maklervertrag.

Realisierbar bei 30-50 % der Käufe
5

Komplett-Privatverkauf (0 % Provision)

Maximale Ersparnis: komplett ohne Makler verkaufen. Bei 500k €-Haus sparst du 35.700 € (Standard) oder 14.875 € (BY/BW). Aufwand 30-80 Stunden + 200-800 € Vermarktungskosten. Heimcheck-Bewertung als Basis kostenlos.

Maximum-Ersparnis: 100 % Provision

Wichtige BGH-Urteile zur Maklerprovision

Drei Grundsatzurteile, die für Käufer und Verkäufer die Praxis der Maklerprovision in Deutschland prägen.

BGH I ZR 117/19

Bestellerprinzip-Wirkung bei Doppelvertrag

Urteil vom 29.07.2021

Wenn der Verkäufer einen Maklervertrag hat, muss der Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Provision zahlen — auch wenn er später einen eigenen Vertrag unterschreibt. Höhere Provision für Käufer unwirksam.

→ Praxis: Schutz gegen "doppelte Maklerverträge" — Käufer darf nie mehr als 50 % zahlen.

BGH I ZR 132/22

Provision auch ohne schriftlichen Vertrag

Urteil vom 11.05.2023

Wenn der Makler nachweisbar tätig war (Exposé, Besichtigungen, Beratung) und es zum Verkauf kommt, ist Provision auch bei nur mündlicher Vereinbarung fällig. Wichtig: dokumentierte Maklertätigkeit.

→ Praxis: Käufer sollten Maklertätigkeit schriftlich abklären — sonst kann unerwartete Provision fällig werden.

BGH I ZR 18/22

Provision-Rückforderung bei Vertragsrücktritt

Urteil vom 15.09.2022

Wenn der Käufer vom Kaufvertrag zurücktritt (z.B. wegen verschwiegener Mängel), kann er die Maklerprovision zurückfordern. Der Makler haftet nicht für Verkäufer-Verfehlungen, aber Provision entfällt.

→ Praxis: Bei Vertragsrücktritt aus berechtigtem Grund: Provision zurück.

3 Maklerprovisions-Beispielrechnungen 2026

So unterschiedlich wirken Bestellerprinzip + regionale Sätze bei drei typischen Hauskauf-Konstellationen.

Standard 7,14 %

EFH-Kauf NRW (Köln)

Familie kauft 480.000 €-EFH in Köln-Sülz. Standard-Provisionssatz 7,14 % gesamt, 50/50-Aufteilung.

Eckdaten: Provisionssatz Standard für NRW: 7,14 % inkl. USt. Beide Parteien teilen sich nach § 656d BGB die Provision.
Kaufpreis EFH480.000 €
Maklerprovision gesamt (7,14 %)34.272 €
Käufer-Anteil (3,57 %)17.136 €
Verkäufer-Anteil (3,57 %)17.136 €
BY/BW 5,95 %

ETW-Kauf München

Junges Paar kauft 380.000 €-ETW in München-Sendling. Bayerischer Niedrigsatz von 5,95 % gesamt.

Eckdaten: In Bayern und Baden-Württemberg historisch niedrigerer Satz: 5,95 % gesamt (2,97 % je Partei).
Kaufpreis ETW380.000 €
Maklerprovision gesamt (5,95 %)22.610 €
Käufer-Anteil (2,97 %)11.305 €
Verkäufer-Anteil (2,97 %)11.305 €
Privatverkauf 0 %

EFH-Verkauf ohne Makler

Senior verkauft sein 620.000 €-EFH in Hannover-List komplett ohne Makler. Eigene Vermarktung über ImmoScout + Nachbarschaft.

Eckdaten: Verkauf ohne Makler — keine Provision. Vermarktungs-Kosten 600 € für 4 Monate ImmoScout + Profi-Fotos.
Kaufpreis EFH620.000 €
Maklerprovision (entfällt)0 €
Vermarktungskosten−600 €
Netto-Ersparnis vs. Makler (NRW)43.668 €

Häufige Fragen: Maklerprovision Deutschland

12 Fragen zur Maklerprovision in Deutschland — von Käufern und Verkäufern am häufigsten gestellt.

01Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland?+
Die Maklerprovision Deutschland liegt typisch bei 5,95-7,14 % inkl. USt (Gesamt-Provision). In Bayern und Baden-Württemberg meist 5,95 % gesamt (2,97 % je Partei), in den anderen 14 Bundesländern 7,14 % gesamt (3,57 % je Partei). Bei 500.000 €-Haus: 17.850-35.700 € Gesamt-Provision.
02Was ist das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision?+
Seit dem 23.12.2020 (§ 656d BGB) gilt: Bei Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher tragen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision je zur Hälfte. Davor zahlte oft der Käufer alleine die komplette Provision (bis 7,14 %).
03Wer zahlt die Maklerprovision Deutschland?+
Bei Wohnimmo-Verkauf an Verbraucher seit Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer je 50 %. Bei Vermietung: meist Vermieter (Bestellerprinzip bei Mietwohnungen seit 2015). Bei gewerblichem Kauf: frei vereinbar, oft Käufer.
04Sind die Maklerprovisions-Sätze gesetzlich festgelegt?+
Nein. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebenen Maklerprovisions-Sätze in Deutschland. Die typischen 7,14 % bzw. 5,95 % sind nur Marktstandard. Sie sind verhandelbar — bei großen Objekten oder schwierigen Lagen oft Reduktion auf 4-5 % möglich.
05Wann wird die Maklerprovision fällig?+
Die Provision wird nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Der Makler stellt nach Beurkundung Rechnung — Zahlung typisch innerhalb 2-4 Wochen. Bei späterem Vertragsrücktritt aus berechtigtem Grund kann Provision zurückgefordert werden.
06Wie kann ich die Maklerprovision in Deutschland verhandeln?+
Praxis-Strategien: 1. Mehrere Makler vergleichen, 2. Direkt-Vermittlung statt Alleinauftrag, 3. Erfolgs-Treppenmodell statt Festsatz, 4. Selbst-Akquise-Bonus (keine Provision bei eigenen Käufern), 5. Komplett-Privatverkauf für 0 % Provision. Bei Premium-Objekten 1-2 Prozentpunkte Reduktion realistisch.
07Was ist der Unterschied zwischen Käufer- und Verkäufer-Provision?+
Bei Standard-Konstellation seit Bestellerprinzip identisch: 3,57 % je Partei. Bei Bayern/BW: 2,97 % je Partei. Beide zahlen direkt an den Makler nach notarieller Beurkundung. Wichtig: Maximalsumme Käufer = Verkäufer, sonst nach BGH I ZR 117/19 unwirksam.
08Welche Maklerprovision Deutschland zahle ich bei Vermietung?+
Bei Mietwohnungen seit 1.6.2015 Bestellerprinzip: Der Vermieter zahlt die Provision (max. 2 Nettokaltmieten + USt). Mieter zahlt nichts. Bei gewerblicher Vermietung: frei vereinbar, oft 3-6 Monatsmieten.
09Was passiert, wenn ich vom Kaufvertrag zurücktrete — bekomme ich die Maklerprovision zurück?+
Bei berechtigtem Vertragsrücktritt (z.B. verschwiegene Mängel, falsche Energieklasse): Provision zurückforderbar (BGH I ZR 18/22 vom 15.09.2022). Bei normalem Rückkauf-Reue oder Käufer-Insolvenz: Provision bleibt beim Makler.
10Gibt es Unterschiede zwischen Maklerprovision in DACH-Ländern?+
Deutschland 5,95-7,14 % gesamt mit Bestellerprinzip 50/50. Österreich: 3,5 % je Partei brutto (7 % gesamt) — oft Käufer-Last. Schweiz: 2-3 % gesamt, meist vom Verkäufer getragen. Schweiz hat marktwirtschaftlichere Provisionen, AT die höchste pro Partei.
11Maklerprovision Deutschland steuerlich absetzbar?+
Bei vermieteten Immobilien: Provision ist Werbungskosten — voll absetzbar. Bei selbstgenutzten Immobilien: nicht absetzbar. Beim Verkauf innerhalb 10 Jahre (Spekulationssteuer): Provision mindert Veräußerungsgewinn 1:1.
12Was ist HOAI bei Immobilienmaklern?+
Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt Honorare für Architekten — NICHT für Immobilienmakler. Maklerhonorare sind frei verhandelbar nach §§ 652-655 BGB (Maklervertrag) plus § 656d (Bestellerprinzip).

Maklerprovision sparen?
Erst Verkehrswert ermitteln.

Ein realistischer Verkehrswert ist die Basis — egal ob mit oder ohne Makler. Heimcheck-Bewertung kostenlos in 3 Minuten.

Jetzt kostenlos bewerten →
★★★★★   100 % kostenlos   ·   DSGVO-konform
Tarif wird gesichert…
Bitte einen Moment warten - wir berechnen den Tarif für Ihre Adresse.