Der praktische Leitfaden für frisch gebackene Erben
Immobilie geerbt – was tun? 6 Schritte für deine Sicherheit
Vom ersten Anruf des Notars bis zur finalen Entscheidung über die Immobilie: Wir zeigen dir, welche Fristen drängen und welche strategischen Optionen du als Erbe hast.
Jetzt Immobilie bewerten lassen →Immobilie geerbt – was jetzt tun?
Eine geerbte Immobilie ist mehr als nur Eigentum: Sie kommt mit Pflichten, Fristen und Entscheidungen, die teils direkt nach dem Erbfall greifen.
Die wichtigste Frage zuerst: Erbschaft annehmen oder ausschlagen? Diese Entscheidung musst du innerhalb von 6 Wochen treffen (verlängert bei Auslandsaufenthalt). Wer einfach nichts tut, hat das Erbe automatisch angenommen – inklusive aller Schulden.
Nach der Annahme folgen weitere Fristen: 3 Monate für die Anmeldung beim Finanzamt (Erbschaftssteuer), 6 Monate für die Familienheim-Selbstnutzung (Steuerbefreiung), 10 Jahre für die Spekulationsfrist bei späterem Verkauf.
Wir haben dir den kompletten Prozess in 6 nachvollziehbaren Schritten aufbereitet – plus alle wichtigen Entscheidungen, die du als Erbe treffen musst.
Der 6-Schritte-Leitfaden für Erben
Vom ersten Anruf des Notars bis zur finalen Entscheidung über die Immobilie: Diese 6 Schritte solltest du in genau dieser Reihenfolge gehen.
Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Innerhalb von 6 Wochen ab Kenntnis musst du entscheiden, ob du die Erbschaft annimmst oder ausschlägst. Bei Auslandsaufenthalt verlängert sich die Frist auf 6 Monate.
Ausschlagung empfehlenswert wenn:
- Schulden den Wert übersteigen (überschuldetes Erbe)
- Belastete Immobilie (z.B. Grundschulden, Nießbrauch eines Dritten)
- Sanierungsstau in 5- bis 6-stelliger Höhe
- Erbschaftssteuer höher als verfügbares Eigenkapital
Wichtig: Ausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht (örtliches Amtsgericht) – nicht beim Notar. Kosten ca. 30-50 €.
Erbschein beantragen + Finanzamt anzeigen
Der Erbschein ist deine Legitimation als Erbe gegenüber Banken, Grundbuchamt und Behörden. Antrag beim Nachlassgericht, Kosten richten sich nach Nachlasswert (typisch 0,5-1,5 % vom Wert).
Parallel: Anmeldung beim Finanzamt innerhalb 3 Monaten (formloses Schreiben mit Eckdaten). Bei notariellem Testament übernimmt der Notar die Meldung automatisch.
Tipp: Wenn kein Testament existiert, ist gesetzliche Erbfolge nach BGB. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft – diese ist verwaltungsintensiv (siehe Cross-Link unten).
Verkehrswert ermitteln lassen
Bevor du irgendwelche Entscheidungen triffst, brauchst du Zahlen: Was ist die Immobilie wirklich wert? Was zahlt das Finanzamt? Was kostet Sanierung/Vermietung?
Heimcheck-Bewertung in 3 Minuten kostenlos. Falls die Erbschaftssteuer kritisch wird, lohnt ein professionelles Kurzgutachten (300-800 €) – kann oft 10-15 % unter dem Finanzamts-Wert liegen und Tausende Euro Steuer sparen.
Was du außerdem brauchst:
- Grundbuchauszug (Lasten, Hypotheken, Wege-Rechte)
- Energieausweis (vorhanden? gültig?)
- Sanierungs- und Wartungshistorie (Heizung, Dach, Fenster)
- Mietvertrag falls vermietet (Bestandsmieten, Mieterhöhungs-Potential)
Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf?
Die zentrale strategische Entscheidung. Drei Optionen mit unterschiedlichen Steuer- und Cashflow-Implikationen:
Option A — Eigennutzung: Familienheim-Steuerbefreiung möglich. 10 Jahre Selbstnutzungspflicht. Ideal wenn die Immobilie zu deinen Lebensumständen passt.
Option B — Vermietung: Laufende Mieteinnahmen, aber Verantwortung als Vermieter. Vermietete Erbschaft wird mit 10 % Bewertungsabschlag besteuert (§ 13d ErbStG).
Option C — Verkauf: Schnellste Lösung. Achtung: 10-Jahres-Spekulationsfrist des Erblassers wird übernommen. Verkauf innerhalb 10 Jahre kann Spekulationssteuer auslösen.
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Mit Erbschein zum Grundbuchamt – die Umschreibung ist innerhalb von 24 Monaten nach Erbfall kostenfrei. Danach fallen Grundbuch-Gebühren (1-2 ‰ vom Verkehrswert) an.
Bei mehreren Erben wird zunächst die Erbengemeinschaft als Eigentümerin eingetragen. Die endgültige Aufteilung erfolgt im Rahmen der Erbauseinandersetzung.
Was du brauchst:
- Erbschein im Original
- Personalausweis
- Antrag auf Eigentumsumschreibung (formlos)
Erbschaftssteuer-Erklärung & Zahlung
Das Finanzamt fordert die ErbSt-Erklärung an (Frist meist 4 Monate). Sorgfältige Bewertung des Nachlasses ist entscheidend – Differenzen zur Finanzamts-Schätzung können hier korrigiert werden.
Nach Erhalt des Steuerbescheids ist die Steuer 1 Monat fällig. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien kannst du eine Stundung bis zu 10 Jahre beantragen (§ 28 ErbStG, 6 % Stundungszinsen p.a.).
Tipp: Vor Abgabe der Erklärung von einem Steuerberater prüfen lassen – die Kosten amortisieren sich oft mehrfach durch optimierte Bewertung und Freibetragsnutzung.
Annehmen oder Ausschlagen — wann ist was sinnvoll?
Die Entscheidung in den ersten 6 Wochen prägt alles Weitere. Beide Optionen haben klare Pro- und Contra-Argumente.
✓ Annehmen
Sinnvoll, wenn:
- Immobilienwert deutlich über Schulden
- Familienheim-Steuerbefreiung greift (Eheleute)
- Vermietung als langfristiges Einkommen attraktiv
- Erbe als Investition oder Eigennutzung passt
- Wertsteigerungs-Potential vorhanden
Aber Vorsicht bei:
- Unklarheit über Schulden des Erblassers → Erbschein nach 6 Wochen
- Belastungen im Grundbuch (Vorkaufsrecht, Wege-Recht)
- Hoher Sanierungsstau (vor Annahme schätzen lassen)
- Liquiditätsmangel für ErbSt-Zahlung
✗ Ausschlagen
Sinnvoll, wenn:
- Erbe überschuldet (mehr Schulden als Vermögen)
- Immobilie sanierungsbedürftig und Kosten höher als Wert
- Erbschaftssteuer nicht aufbringbar
- Konflikt mit Miterben absehbar (Erbengemeinschaft)
- Vermieter-Verantwortung nicht gewünscht
Folgen:
- Erbschaft fällt an nächstberufenen Erben (oft Kinder/Geschwister)
- Auch Pflichtteilsanspruch kann ausgeschlagen werden
- Ausschlagung beim Nachlassgericht persönlich oder notariell
- Kosten: 30-50 € beim Gericht, ca. 100-200 € notariell
Du bist nicht alleiniger Erbe? Erbengemeinschaft beachten!
Sobald mehrere Personen erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Diese Gemeinschaft verwaltet das Erbe gemeinsam – jede Entscheidung (Verkauf, Vermietung, Sanierung) braucht Einstimmigkeit oder Mehrheit, je nach Tragweite.
Wir haben dazu eine eigene Page mit allen Optionen zur Auflösung der Erbengemeinschaft (Auszahlung, Verkauf, Teilung, Teilungsversteigerung) inkl. Rechner.
Zur Erbengemeinschafts-Page →Glossar – wichtige Begriffe für Erben
Die wichtigsten Fachbegriffe rund um Erbschaft und Immobilien-Übernahme.
3 typische Erbfälle aus unserer Praxis
So unterschiedlich kann eine geerbte Immobilie aussehen. Drei häufige Konstellationen mit unterschiedlichen Entscheidungen.
Tochter erbt elterliches EFH und nutzt es selbst
Sarah (45) erbt nach Tod ihrer Mutter das Elternhaus in Köln-Rodenkirchen. Wert 580.000 €. Sie zieht mit ihrer Familie ein.
Drei Geschwister erben gemeinsam
Anna, Bernd und Carla erben gemeinsam das EFH ihres Vaters. Niemand will einziehen. Verkauf-Strategie.
Erbe mit Schulden — Ausschlagung sinnvoll?
Michael soll von seinem Onkel ein vermietetes MFH erben — aber mit hohen Grundschulden und Sanierungsstau.
Kosten-Übersicht: was kostet der Erbprozess?
Übersicht der typischen Kostenpositionen für Erben in den ersten 6 Monaten.
Antrag beim Nachlassgericht
Urteil vom Innerhalb 3 Monaten empfehlenswert
Gestaffelt nach Nachlasswert. Bei 200.000 € Nachlasswert ca. 800-1.200 €. Bei 500.000 € ca. 2.500-3.500 €. Bei 1 Mio € ca. 5.000-7.000 €.
→ Praxis: Bei klarem Testament oft umgangbar via "eidesstattliche Versicherung" beim Notar (günstiger).
Eigentumsumschreibung Immobilie
Urteil vom Innerhalb 24 Monaten kostenfrei
Wenn binnen 2 Jahren nach Erbfall beantragt: kostenfrei. Danach Grundbuch-Gebühren 1-2 ‰ vom Verkehrswert (bei 400.000 € EFH ca. 400-800 €).
→ Praxis: Frühzeitig handeln spart vierstelligen Betrag. Erbschein vorher beantragen.
Erbschaftssteuer-Erklärung
Urteil vom Zur Anmeldung beim Finanzamt
Kosten je nach Nachlasswert: bei 300.000 € Nachlasswert 1.200-2.500 €, bei 1 Mio € 3.500-5.500 €. Honorar nach StBVV gestaffelt.
→ Praxis: Lohnt sich oft mehrfach: Sachverstand kann ErbSt um 10-15 % reduzieren.
EU-Erbrechtsverordnung & Auslandsimmobilien
Seit 2015 gilt in der EU die EU-Erbrechtsverordnung (Rom IV). Sie bestimmt, welches Erbrecht bei Auslandsbezug anwendbar ist: das des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers — nicht mehr Staatsangehörigkeit wie früher.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Deutscher Rentner in Mallorca: Spanisches Erbrecht greift, deutsche Pflichtteilsregeln nicht mehr automatisch
- Auslandsimmobilien in der EU: Folgen dem Recht des Erblasser-Wohnsitzes — einheitliches Verfahren
- Rechtswahl möglich: Per Testament kann das Heimatrecht ausdrücklich gewählt werden
- Europäisches Nachlasszeugnis: Ersetzt den nationalen Erbschein in EU-Verfahren — gilt grenzüberschreitend
Steuerliche Behandlung: Auch ausländische Immobilien fallen in die deutsche Erbschaftssteuer (bei deutschem Erblasser/Erbe). Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) verhindern in der Regel doppelte Besteuerung — DBA bestehen mit AT, FR, US, Spanien u.v.m.
🇨🇭 Schweiz-Sonderfall
Schweiz ist nicht in der EU-Erbrechtsverordnung. Bei Erbfall mit CH-Bezug gilt: Wohnsitz-Prinzip nach IPRG. Wohnsitz in CH = CH-Erbrecht. Wichtig für Grenzgänger und Deutsche in der Schweiz.
🇦🇹 Österreich-Sonderfall
Österreich in EU-Erbrechtsverordnung. Aber: Pflichtteil ist anders geregelt. AT-Pflichtteil ist niedriger als DE (50 vs. 50 %, aber andere Berechnungsgrundlagen). Bei AT-Bezug spezialisierter Anwalt sinnvoll.
Nächste Schritte je nach deiner Situation
Je nachdem, was du als Nächstes brauchst – hier die passenden Vertiefungs-Seiten:
Häufige Fragen zu geerbten Immobilien
Die wichtigsten Fragen aus unserer Beratung mit frisch gebackenen Erben.
01Wie lange habe ich Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen?
02Was passiert, wenn ich eine überschuldete Erbschaft ausschlage?
03Wie wird die Immobilie für die Erbschaftssteuer bewertet?
04Was ist die Familienheim-Steuerbefreiung?
05Wie funktioniert die Erbengemeinschaft?
06Soll ich die geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
07Was kostet die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?
08Wie schnell muss ich die Erbschaftssteuer zahlen?
09Was passiert, wenn der Erblasser Schulden hatte?
10Welche Rolle spielt ein Testament?
11Welche Dokumente brauche ich als Erbe?
12Was, wenn die Erbschaft Probleme macht (Schimmel, Schwarzbau, Lasten)?
Erstmal Klarheit über den Wert?
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