Persönliche Finanzierungsberatung für Hauseigentümer in Deutschland
Anschlussfinanzierung 2026 – Zinsen sichern statt zurückzahlen
Zwei Drittel aller Immobilienbesitzer verschenken bei der Anschlussfinanzierung Geld — weil sie die Prolongation bei der Hausbank akzeptieren. Wir zeigen dir in 60 Sekunden, wie viel eine Umschuldung für dich rausholt.
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- Prolongation vs. Umschuldung direkt gegenübergestellt
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- Auch Forward-Darlehen bis 60 Monate vorher sichern
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Ratgeber · Anschlussfinanzierung
Deine Zinsbindung läuft aus — was passiert jetzt?
Eine Anschlussfinanzierung brauchst du, wenn die Zinsbindung deiner Baufinanzierung endet, aber noch Restschuld offen ist. Das ist bei über 80 % aller Immobilienkredite in Deutschland der Fall — die durchschnittliche Zinsbindung liegt bei 10 bis 15 Jahren, die durchschnittliche Rückzahldauer bei 25 bis 35 Jahren.
Der Fehler, den fast alle Kreditnehmer machen: Sie warten auf das Prolongationsangebot ihrer Hausbank und unterschreiben es. Dabei ist genau das der Moment, in dem du am meisten sparen kannst — durch eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank sind 20 000 bis 40 000 € Zinsersparnis über zehn Jahre keine Seltenheit.
Forward-Darlehen sichern
Wenn du steigende Zinsen erwartest, kannst du dir heute schon die aktuellen Konditionen für in 3–5 Jahren reservieren. Kleiner Aufschlag (0,01–0,03 % pro Monat), aber volle Zinssicherheit.
Angebote einholen
Der optimale Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung. Jetzt hast du realistische Konditionen, kannst mit mehreren Banken verhandeln und deine Hausbank unter Druck setzen.
Umschulden oder verlängern
Spätestens jetzt: Vergleiche das Prolongationsangebot deiner Hausbank mit mindestens drei anderen Angeboten. Die Umschuldung ist kostenlos, wenn du sie rechtzeitig planst.
Zwei Wege in der Anschlussfinanzierung
Prolongation oder Umschuldung?
Bei der Anschlussfinanzierung stehen dir zwei Wege offen: das Angebot deiner Hausbank annehmen (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Der Unterschied klingt klein, kostet aber schnell 5-stellig.
Prolongation
Verlängerung bei deiner Hausbank
Umschuldung
Wechsel zu einer neuen Bank
Rechenbeispiel
So viel spart eine gute Anschlussfinanzierung
Ein typischer Fall: Immobilienbesitzer aus Hamburg, 180 000 € Restschuld nach 10 Jahren Erst-Zinsbindung, will 15 Jahre Anschlussfinanzierung mit 3 % Tilgung. Zwei Angebote — hier ist der reale Unterschied.
Anschlussfinanzierung 180 000 € · 15 Jahre · 3 % Tilgung
Basis: heutige Marktzinsen Juli 2026, Bonität Standard, Beleihungsauslauf 55 %
Prolongation Hausbank
Gesamtzinsen 15 Jahre: 81 400 €
Umschuldung (Vergleich)
Gesamtzinsen 15 Jahre: 67 900 €
Deine Ersparnis
Bei aktiver Umschuldung — nach Abzug der Notarkosten (~450 €)
Was du vermeiden solltest
4 Fehler bei der Anschlussfinanzierung
Wir analysieren jeden Monat hunderte Anschlussfinanzierungen. Diese vier Fehler sehen wir immer wieder — und sie kosten unnötig viel Geld.
Prolongation-Angebot der Hausbank ungeprüft unterschreiben
Die Hausbank verschickt das Prolongationsangebot meist 6–8 Wochen vor Ende der Zinsbindung. Die Frist ist knapp bemessen, damit du nicht in Ruhe vergleichst. Hol immer mindestens drei alternative Angebote ein.
Zu spät anfangen
Wer erst 3 Monate vor Ablauf startet, ist gezwungen zu unterschreiben. Optimaler Startzeitpunkt: 24 Monate vor Ablauf. Bei Erwartung steigender Zinsen sogar 60 Monate vorher via Forward-Darlehen.
Tilgung nach Bauchgefühl
Viele senken bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung, um die Monatsrate zu reduzieren. Das verlängert die Rückzahlung um 5–10 Jahre und produziert weitere Restschuld. Faustregel: Tilgung nie unter 3 %.
Sondertilgungsrechte vergessen
2–10 % kostenlose Sondertilgung pro Jahr solltest du dir bei jedem neuen Vertrag einbauen. Wer die vergisst, zahlt bei Sonderzahlungen (Erbschaft, Bonus, Verkauf) hohe Vorfälligkeitsentschädigungen.
Häufige Fragen
Alles zur Anschlussfinanzierung
Ab wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Der optimale Zeitpunkt liegt 24 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung. Dann hast du realistische Konditionen und genug Zeit, mit mehreren Banken zu verhandeln. Rechnest du mit steigenden Zinsen, kannst du dir schon 60 Monate vorher via Forward-Darlehen die aktuellen Konditionen sichern.
Wie hoch sind die Kosten bei einem Bankwechsel?
Der größte Kostenpunkt ist die Grundschuldabtretung beim Notar — ca. 0,2 % der Darlehenssumme, bei 200 000 € also rund 400 €. Bearbeitungsgebühren dürfen Banken seit 2014 nicht mehr verlangen. Die Zinsersparnis kompensiert die Notarkosten in fast allen Fällen bereits im ersten Jahr.
Was passiert, wenn ich das Prolongationsangebot ablehne?
Nichts Schlimmes. Deine bestehende Baufinanzierung endet zum vereinbarten Datum, die Restschuld wird fällig. Du löst sie mit dem Darlehen einer neuen Bank ab. Rechtlich ist das eine normale Umschuldung — deine Hausbank darf dir dabei keine Steine in den Weg legen.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung auch die Summe erhöhen?
Ja, das nennt sich Aufstockung. Wenn du Modernisierungen planst (Heizung, Bad, Fenster), kannst du die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Darlehen abschließen. Die neue Bank prüft dabei Bonität und Objektwert erneut — meist kein Problem, wenn die bisherige Rate zuverlässig bedient wurde.
Was ist der Unterschied zwischen Anschlussfinanzierung und Umschuldung?
Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für alles, was nach Ende der Zinsbindung passiert. Umschuldung bezeichnet speziell den Wechsel zu einer neuen Bank. Prolongation dagegen ist die Verlängerung bei der bestehenden Bank. Beides sind Formen der Anschlussfinanzierung.
Gibt es die 10-Jahres-Kündigungsregel auch bei der Anschlussfinanzierung?
Ja. Nach § 489 BGB darfst du jeden Kredit 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6-monatiger Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn deine Anschlussfinanzierung 15 oder 20 Jahre läuft, kannst du also nach 10 Jahren wechseln, falls die Zinsen dann günstiger sind.
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