Kosten-Transparenz für Käufer in Deutschland

Notarkosten Hausverkauf 2026 — Rechner & Aufschlüsselung

Q: Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf in Deutschland?

Die Notarkosten Hausverkauf liegen typisch bei 1,2-2,0 % des Kaufpreises (Notar + Grundbuch zusammen). Bei einem 500.000 €-Haus also ca. 6.000-10.000 €. Aufteilung: Beurkundungsgebühr 1,0 % + Vollzug 0,5 % + Grundbuch 0,75 % + ggf. Grundschuld-Bestellung 0,3-0,5 % bei Finanzierung. Plus 19 % USt auf Notarleistungen.

Q: Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?

In der Praxis-Konvention zahlt der Käufer alle Notarkosten sowie die Grundbuchgebühren. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für eigene Lastenfreistellung (Hypotheken-Löschung, 50-200 €) und seine eigene Vorfälligkeitsentschädigung. Gesetzlich frei vereinbar, in 95 % der Fälle gilt aber die Standard-Verteilung.

Q: Sind die Notarkosten Hausverkauf verhandelbar?

Nein — die Notarkosten sind gesetzlich nach GNotKG geregelt und nicht verhandelbar. Alle deutschen Notare arbeiten mit der gleichen Gebührentabelle. Du kannst nur den Notar frei wählen — die Kosten sind aber überall identisch.

Q: Welche Grundbuchgebühren kommen zusätzlich zu den Notarkosten?

Beim Hausverkauf fallen 0,75 % Grundbuchgebühren typisch an: 0,5 % für die Eigentumsumschreibung + 0,25 % für die Auflassungsvormerkung. Bei Finanzierung kommen 0,3-0,5 % für die Grundschuld-Bestellung dazu. Beispiel 500k €: 3.750 € Grundbuch + 1.785 € Grundschuld = 5.535 €.

Q: Gibt es Mehrwertsteuer auf Notarkosten?

Ja, 19 % Umsatzsteuer auf alle Notarleistungen. Auslagen wie Porto, Beglaubigungen sind teilweise umsatzsteuerfrei. Grundbuchgebühren sind als Gerichtsgebühren USt-frei. Bei 5.000 € Notarleistung also 950 € USt obendrauf.

Q: Wann müssen die Notarkosten gezahlt werden?

Notarkosten werden mit der Beurkundung fällig — Notar stellt zeitnah Rechnung. Üblicherweise zahlt der Käufer 2-4 Wochen nach Notartermin. Bei Nicht-Zahlung kann der Notar die Vollzugs-Tätigkeiten (Grundbuch-Eintragungen) zurückhalten.

Q: Welche Notar-Auslagen kommen zusätzlich?

Neben den Standard-Gebühren fallen Auslagen für Schreibwerk, Beglaubigungen, Porto und ggf. Übersetzungen (bei ausländischen Käufern) an. Bei Standard-Hauskauf 30-80 €. Bei komplexen Verträgen mit mehreren Beglaubigungen bis 300 €.

Q: Notarkosten bei vermieteten Häusern — höher?

Nein, die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert), nicht nach der Nutzung. Vermietete und selbstgenutzte Immobilien zahlen dieselben GNotKG-Gebühren. Aber: Mietverträge müssen im Kaufvertrag erwähnt werden — minimal höherer Schreibaufwand möglich.

Die Notarkosten beim Hausverkauf liegen bei 1,2–2,0 % des Kaufpreises. Heimcheck zeigt dir die exakte Zusammensetzung nach GNotKG, wer welche Position zahlt und einen Live-Rechner für deinen Hauskauf — plus die Grundbuchkosten obendrauf.

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GNotKG-konformGerichts- & Notarkostengesetz 2026

€

1,2–2,0 % KaufpreisNotar + Grundbuch zusammen

Käufer zahlt typischVerkäufer nur eigene Lasten

Detaillierte AufschlüsselungAlle Positionen einzeln

Was sind die Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Notarkosten beim Hausverkauf sind die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar — gesetzlich nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Die Notarkosten Hausverkauf setzen sich aus mehreren Positionen zusammen: Beurkundungsgebühr (typisch 1,0 % des Kaufpreises, Doppel-Gebühr), Vollzugs-Gebühr (Hälfte der Beurkundungsgebühr), Auslagen (Schreibauslagen, Porto, Beglaubigungen, etc.) und 19 % USt auf die Notarleistung.

Wichtig: Die Notarkosten Hausverkauf sind nicht verhandelbar. Der Notar arbeitet nach gesetzlicher Gebührentabelle aus dem GNotKG. Bei einem 500.000 €-Haus liegen die Notarkosten bei ca. 4.800–6.500 € (1,0–1,3 %), plus Grundbuchgebühren von 1.000–1.500 € (0,2–0,3 %). Gesamtkosten "Vertragskosten" also typisch 1,2–2,0 % des Kaufpreises.

GNotKG Quick-Facts

Notarkosten Hausverkauf — Standardpositionen

Beurkundungsgebühr (Doppel-Gebühr)1,0 % KP

Vollzugsgebühr0,5 % KP

Auslagen (Schreibwerk, Porto)30–80 €

+ Umsatzsteuer 19 %auf Gebühren

Grundbuchgebühr (Eigentumsumschreibung)0,5 % KP

Grundbuchgebühr (Auflassungsvormerkung)0,25 % KP

Gesamt Notar + Grundbuch1,2–2,0 % KP

Notarkosten Hausverkauf — Live-Rechner

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Kaufpreis (€)

Finanzierung mit Grundschuld?

Kaufpreis500.000 €

Beurkundungsgebühr (1,0 % + USt)5.950 €

Vollzugsgebühr (0,5 % + USt)2.975 €

Grundbuch (Eigentum + Vormerkung)3.750 €

Grundschuld-Bestellung (bei Finanzierung)1.785 €

Notarkosten gesamt + Grundbuch14.460 €

Vereinfachter Rechner ohne Spezial-Auslagen (Beglaubigungen, Schreibwerk). Bei einem 500.000 €-Haus liegen die realen Notarkosten typisch zwischen 4.800 € und 6.500 €, plus Grundbuchgebühren 1.000–1.500 €. Bei Finanzierung kommen 0,3–0,5 % Grundschuld-Bestellung dazu.

Wer zahlt welche Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Aufteilung folgt einer eingespielten Praxis-Konvention — gesetzlich kann frei vereinbart werden, aber in 95 % der Fälle gilt diese Standard-Verteilung.

Käufer zahlt typisch

Beurkundungsgebühr Kaufvertrag1,0 % KP
Vollzugsgebühr0,5 % KP
Auflassungsvormerkung Grundbuch0,25 % KP
Eigentumsumschreibung Grundbuch0,5 % KP
Grundschuld-Bestellung (bei Finanzierung)0,3–0,5 % KP
Beurkundung FinanzierungsvereinbarungBank-Gebühr
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)nach Bundesland
Käufer trägt insgesamt~5–8 % KP

Verkäufer zahlt typisch

Eigene Lastenfreistellung (Hypotheken löschen)50–200 €
Vorfälligkeitsentschädigung bei Restschuld0,5–1,5 % der Restschuld
Maklerprovision (Verkäuferanteil)3,57 % KP (DE)
Energieausweis (bei Vermarktung)50–500 €
Wertgutachten (optional)300–3.500 €
Eigene Steuern (Spekulationssteuer)nach §23 EStG
Vermarktungskosten200–800 €
Verkäufer trägt insgesamt~4–6 % KP

3 Notarkosten-Hausverkauf-Beispiele

Konkrete Notarkosten-Aufschlüsselung für drei typische Hauskauf-Konstellationen. Mit allen Positionen und Käufer/Verkäufer-Aufteilung.

300.000 € · ETW

Eigentumswohnung Erstkauf

Junge Familie kauft 300k €-ETW in Leipzig. Erstkauf, 80 % finanziert. Standard-Konstellation.

Eckdaten: Notar in Sachsen, GNotKG-Tabelle. Geschäftswert 300.000 €. Finanzierung mit Grundschuld-Bestellung.

Beurkundung + USt3.570 €

Vollzug + USt1.785 €

Grundbuch komplett2.250 €

Notarkosten gesamt7.605 €

500.000 € · EFH

Einfamilienhaus Standard-Konstellation

Familie kauft 500k €-EFH in München-Pasing. 70 % Bank-Finanzierung mit Grundschuld.

Eckdaten: GNotKG-Tabellenwert. Plus Grundschuld-Bestellung 350k €. Notar in Bayern.

Beurkundung + USt5.950 €

Vollzug + USt2.975 €

Grundbuch + Grundschuld5.535 €

Notarkosten gesamt14.460 €

1,2 Mio € · Villa

Premium-Immobilie Bar gezahlt

Unternehmer kauft 1,2 Mio € Villa in Düsseldorf-Oberkassel. Bar gezahlt, keine Finanzierung.

Eckdaten: GNotKG-Tabelle ab 1 Mio € degressiv. Keine Grundschuld. Notar in NRW.

Beurkundung + USt14.280 €

Vollzug + USt7.140 €

Grundbuch komplett9.000 €

Notarkosten gesamt30.420 €

Weitere Kosten beim Hauskauf

Notarkosten sind nur ein Teil. Hier die weiteren Kostenpositionen beim Immobilienkauf.

Grunderwerbsteuer

3,5–6,5 % je Bundesland. Größter Einzelposten beim Hauskauf — Live-Rechner mit allen 16 Bundesländern.

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Maklerprovision

3-7 % gesamt seit Bestellerprinzip 50/50. Bundesländer-Übersicht und Bestellerprinzip erklärt.

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Privatverkauf

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Häufige Fragen: Notarkosten Hausverkauf

12 Fragen, die Käufer und Verkäufer zur Notar-Kostenfrage am häufigsten stellen.

01Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf in Deutschland?+

Die Notarkosten Hausverkauf liegen typisch bei 1,2-2,0 % des Kaufpreises (Notar + Grundbuch zusammen). Bei einem 500.000 €-Haus also ca. 6.000-10.000 €. Aufteilung: Beurkundungsgebühr 1,0 % + Vollzug 0,5 % + Grundbuch 0,75 % + ggf. Grundschuld-Bestellung 0,3-0,5 % bei Finanzierung. Plus 19 % USt auf Notarleistungen.

02Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?+

In der Praxis-Konvention zahlt der Käufer alle Notarkosten sowie die Grundbuchgebühren. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für eigene Lastenfreistellung (Hypotheken-Löschung, 50-200 €) und seine eigene Vorfälligkeitsentschädigung. Gesetzlich frei vereinbar, in 95 % der Fälle gilt aber die Standard-Verteilung.

03Was kostet ein Notar bei einem 500.000 €-Hauskauf konkret?+

Bei 500.000 € Kaufpreis und Finanzierung mit Grundschuld: ca. 14.460 € Notarkosten + Grundbuch. Aufschlüsselung: Beurkundungsgebühr 5.950 € + Vollzug 2.975 € + Grundbuch (Eigentum + Vormerkung) 3.750 € + Grundschuld-Bestellung 1.785 €. Bei Barzahlung entfällt die Grundschuld-Bestellung.

04Sind die Notarkosten Hausverkauf verhandelbar?+

Nein — die Notarkosten sind gesetzlich nach GNotKG geregelt und nicht verhandelbar. Alle deutschen Notare arbeiten mit der gleichen Gebührentabelle. Du kannst nur den Notar frei wählen — die Kosten sind aber überall identisch.

05Kann der Verkäufer die Notarkosten beim Hauskauf übernehmen?+

Theoretisch ja — frei vereinbar im Kaufvertrag. Praktisch sehr ungewöhnlich, da Käufer den Notar wählt (und damit beauftragt) und die Vertragsleistung primär für den Käufer ist. Bei strategischen Verkäufen (z.B. ungeliebte Erbschafts-Immobilie) gelegentlich als Verkaufs-Anreiz.

06Welche Grundbuchgebühren kommen zusätzlich zu den Notarkosten?+

Beim Hausverkauf fallen 0,75 % Grundbuchgebühren typisch an: 0,5 % für die Eigentumsumschreibung + 0,25 % für die Auflassungsvormerkung. Bei Finanzierung kommen 0,3-0,5 % für die Grundschuld-Bestellung dazu. Beispiel 500k €: 3.750 € Grundbuch + 1.785 € Grundschuld = 5.535 €.

07Gibt es Mehrwertsteuer auf Notarkosten?+

Ja, 19 % Umsatzsteuer auf alle Notarleistungen. Auslagen wie Porto, Beglaubigungen sind teilweise umsatzsteuerfrei. Grundbuchgebühren sind als Gerichtsgebühren USt-frei. Bei 5.000 € Notarleistung also 950 € USt obendrauf.

08Wann müssen die Notarkosten gezahlt werden?+

Notarkosten werden mit der Beurkundung fällig — Notar stellt zeitnah Rechnung. Üblicherweise zahlt der Käufer 2-4 Wochen nach Notartermin. Bei Nicht-Zahlung kann der Notar die Vollzugs-Tätigkeiten (Grundbuch-Eintragungen) zurückhalten.

09Welche Notar-Auslagen kommen zusätzlich?+

Neben den Standard-Gebühren fallen Auslagen für Schreibwerk, Beglaubigungen, Porto und ggf. Übersetzungen (bei ausländischen Käufern) an. Bei Standard-Hauskauf 30-80 €. Bei komplexen Verträgen mit mehreren Beglaubigungen bis 300 €.

10Notarkosten bei vermieteten Häusern — höher?+

Nein, die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert), nicht nach der Nutzung. Vermietete und selbstgenutzte Immobilien zahlen dieselben GNotKG-Gebühren. Aber: Mietverträge müssen im Kaufvertrag erwähnt werden — minimal höherer Schreibaufwand möglich.

11Wer wählt den Notar beim Hauskauf?+

Der Käufer wählt den Notar, da er die Notarkosten trägt und die Auswahl seinem Heimatort entsprechen darf. Verkäufer kann Vorschläge machen, hat aber kein letztes Wort. Bei Käufer-finanzierten Häusern oft Notar in Käufer-Nähe für die Grundschuld-Bestellung.

12Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?+

Bei vermieteten Immobilien: Ja, Notarkosten sind Werbungskosten und mindern den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein, nicht absetzbar. Bei Spekulationsverkauf innerhalb 10 Jahren: Werbungskosten anrechenbar — siehe Spekulationssteuer.

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