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Privatverkauf-Guide für Eigentümer in DE & AT

Haus verkaufen ohne Makler — Anleitung & Tools 2026

Spare 3–7 % Maklerprovision (bei 500.000 € sind das 15.000–35.000 €) und verkaufe dein Haus selbst. Wir zeigen den 7-Schritte-Prozess, was du an Dokumenten brauchst, häufige Fehler — und liefern den Verkehrswert kostenlos.

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€
3–7 % Provisions-Ersparnis15k–35k € bei 500k Haus
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Komplette DokumentenlisteWas du brauchst
⚖
Notar-Pflicht beachtenWas du nicht selbst machen kannst
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DSGVO-konformHeimcheck-Bewertung kostenlos

Haus verkaufen ohne Makler — was bedeutet das konkret?

Beim Privatverkauf (FSBO — For Sale By Owner) übernimmst du als Eigentümer alle Aufgaben, die normalerweise ein Makler erledigt: Bewertung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Vertragsvorbereitung.

Der Hauptvorteil von Haus verkaufen ohne Makler: Du sparst die Maklerprovision von 3–7 % des Kaufpreises (in DE seit 12/2020 Bestellerprinzip: 50/50 Käufer/Verkäufer). Bei einem 500.000 €-Haus sind das 15.000–35.000 €. In Österreich ist die Provision oft höher (3 % netto je Partei plus USt).

Wichtige Pflicht-Aufgaben kannst du nicht selbst übernehmen: Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB) ist gesetzlich vorgeschrieben — Notar erstellt und beurkundet. Auch die Grundbuch-Umschreibung läuft über Notar und Grundbuchamt. Du sparst also die Makler-Provision, nicht die Notar- und Grundbuchkosten.

✓ Vorteile Privatverkauf

  • 3–7 % Provisions-Ersparnis — 15k–35k € bei 500k Haus
  • Direkte Käufer-Kommunikation ohne Telefonkette
  • Flexibles Timing — du entscheidest Besichtigungs-Slots
  • Volle Preis-Kontrolle — kein Druck auf schnellen Abschluss
  • Keine Vertragsbindung mit Makler (kein Alleinauftrag)

✗ Nachteile Privatverkauf

  • Zeit-Aufwand 30–80h für Vermarktung, Besichtigungen
  • Bewertung schwieriger — Risiko Unter-/Überbewertung
  • Kleineres Käufernetzwerk als Makler
  • Verhandlungsdruck emotional schwieriger
  • Vermarktungs-Kosten 200–800 € für Portale/Inserate

Was sparst du beim Verkauf ohne Makler?

Live-Berechnung deiner Provisions-Ersparnis. Berücksichtigt das DE-Bestellerprinzip (50/50 seit Dez 2020) und österreichische 3 %-Regel.

Geplanter Verkaufspreis500.000 €
Maklerprovision Verkäuferanteil17.850 €
Provisions-Ersparnis bei Privatverkauf17.850 €

⚠ Berechnung Brutto inkl. 19 % USt (DE) / 20 % USt (AT). Bestellerprinzip seit 23.12.2020 in DE bei Wohnimmo-Käufen: Käufer & Verkäufer teilen sich Provision 50/50.

Erst Verkehrswert ermitteln lassen →

Haus verkaufen ohne Makler — der 7-Schritte-Prozess

Strukturiert und in der richtigen Reihenfolge. Diese 7 Schritte führen in 8-16 Wochen vom Bewertungs-Entscheid zur notariellen Beurkundung.

1

Verkehrswert ermitteln (Woche 1)

Realistischer Marktwert ist die Basis. Heimcheck-Onlinebewertung in 3 Minuten kostenlos liefert dir eine fundierte Indikation aus 200.000+ Vergleichsobjekten. Für rechtssichere Zwecke (Erbschaft, Scheidung) zusätzlich Kurzgutachten (300-800 €) oder Vollgutachten (1.500-3.500 €).

Tool: Heimcheck-Bewertung kostenlos
2

Unterlagen zusammenstellen (Woche 1-2)

Sammle alle Dokumente: Grundbuchauszug (Amtsgericht, 20 €), Energieausweis (Pflicht beim Verkauf, 50-500 €), Baupläne, Baugenehmigungen, Sanierungsnachweise, Nebenkostenabrechnungen 3 Jahre, Versicherungspolicen, eventuell Aufmaß. Unvollständige Unterlagen senken den Käuferinteresse und Preis um 5-12 %.

Aufwand: 8-15 Stunden
3

Hochwertiges Exposé erstellen (Woche 2-3)

Professionelle Fotos (idealerweise mit Drohnen-Aufnahmen, 200-500 € beim Fotografen), Grundriss-Darstellung (50-150 €), Beschreibung mit allen Eckdaten. Top-Argumentation: Lage, energetischer Zustand, Wertsteigerungs-Potential, Schul- und Kita-Nähe. Schlecht gemachte Exposés reduzieren die Anfragen um 60-80 %.

Pflicht: Energiekennwerte im Inserat
4

Vermarktung starten (Woche 3-4)

Inserate auf ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen (DE) oder willhaben, ImmoCompass (AT). Premium-Inserat bei ImmoScout24 79-149 €/Monat. Plus: Social Media (Facebook-Marketplace, Instagram), eigene Website, Nachbarschafts-Aushang. Direkte Käufer-Quote bei Privatverkauf oft 60 % über Portale, 40 % via Empfehlung/Nachbarschaft.

Kosten: 200-800 € für 3 Monate
5

Besichtigungen managen (Woche 4-12)

Sortiere Anfragen nach Ernsthaftigkeit (Finanzierungs-Status, Zeitplan). Plane 30-60 Minuten pro Besichtigung. Bei hoher Nachfrage: Sammeltermine (3-4 Interessenten zur gleichen Zeit) — schafft Konkurrenz-Druck. Bei niedriger Nachfrage: Einzeltermine mit intensiver Beratung.

Aufwand: 20-50 Stunden
6

Verhandeln & Kaufvertrag vorbereiten (Woche 8-14)

Mit ernsthaftem Interessent: Preisverhandlung (durchschnittlich 3-8 % Nachlass vom Angebotspreis), Übergabetermin, Inventar-Übernahme klären. Käufer beweist Finanzierung (Bank-Bonität, Kapitalnachweis). Mit Notar Kaufvertrag entwerfen (Notar zur Wahl meist Käufer, da er zahlt).

Pflicht: § 311b BGB notariell
7

Notartermin & Übergabe (Woche 12-16)

Notarieller Termin: Beurkundung des Kaufvertrags. Notar leitet anschließend Grundbuch-Umschreibung ein. Käufer zahlt Kaufpreis nach Notar-Bestätigung. Dann Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll (Zähler ablesen, Inventar, Mängel). Zwischen Beurkundung und Übergabe meist 4-12 Wochen.

Notarkosten: 1,5-2 %

Dokumenten-Checkliste für den Privatverkauf

Diese Unterlagen brauchst du. Vollständige Dokumente sind dein wichtigstes Verkaufs-Asset — fehlende Belege schrecken Käufer ab.

📋 Pflicht-Unterlagen

  • Grundbuchauszug (aktuell, max 3 Monate alt)Amtsgericht · 20 €
  • Energieausweis (Verbrauch oder Bedarf)Energieberater · 50–500 €
  • Flurkarte / LageplanKatasteramt · 15–50 €
  • Baupläne / GrundrisseBauamt-Akte · 30–150 €
  • Baugenehmigung & BauabnahmeBauamt-Akte · meist gebührenfrei
  • WohnflächenberechnungVermessungsbüro · 100–400 €
  • Nebenkostenabrechnungen 3 Jahreeigene Unterlagen
  • Versicherungspolicen (Gebäude, Haftpflicht)Versicherung-Kopien

📎 Empfohlene Zusätze

  • Modernisierungs-/SanierungsnachweiseRechnungen + Fotos · steigert Wert um 3-8 %
  • Heizungs-Wartungsprotokolle 5 Jahrevom Heizungsbauer · zeigt Pflege
  • Statik-Nachweis (bei Anbauten)Statiker · 150-500 €
  • Asbest-/Schadstoff-Gutachtenbei Altbau vor 1995 · 300-800 €
  • Mietvertrag (bei vermietetem Haus)eigene Unterlagen
  • Mietzahlungen-Übersicht 12 Monateeigene Unterlagen
  • Solar/PV-Anlagen-DokumentationErrichter + Wartungsprotokoll
  • Garten-/Außen-Anlagen-Planeigene Skizze · zeigt Pflege

3 Privatverkauf-Praxisbeispiele

So lief es bei 3 Heimcheck-Kunden, die ihr Haus ohne Makler verkauft haben. Mit Eckdaten, Aufwand und Provisions-Ersparnis.

EFH · Bremen

Familie schmidt: 580k EFH in 9 Wochen

Andreas und Bettina verkaufen ihr EFH in Bremen-Schwachhausen. Verkehrswert via Heimcheck 580.000 €. Privatverkauf via ImmoScout + Nachbarschaft.

Eckdaten: Vermarktungs-Aufwand 35 Stunden über 9 Wochen, 18 Besichtigungen, 4 ernsthafte Interessenten, Verkauf an Junge Familie 5 Häuser weiter.
Verkaufspreis (Endpreis)565.000 €
Provisions-Ersparnis (3,57 % VK-Anteil)20.170 €
− Vermarktungskosten (ImmoScout, Fotograf)−650 €
Netto-Ersparnis Privatverkauf19.520 €
ETW · München

Anna (Erbe-Verkauf): 420k ETW in 6 Wochen

Anna erbt 3-Zi-ETW in München-Sendling von ihrem Vater. Verkehrswert Heimcheck 425.000 €. Privatverkauf um schnell ImmoESt-Lösung zu finden.

Eckdaten: Schneller Privatverkauf, 22 Besichtigungs-Anfragen in 2 Wochen, intensive Vermarktung via willhaben + Instagram, Bieterstreit zwischen 2 Interessenten.
Endpreis (über Verkehrswert)442.000 €
Provisions-Ersparnis (3,57 % VK-Anteil)15.780 €
− Vermarktung + Fotograf−420 €
Netto-Ersparnis Privatverkauf15.360 €
EFH · Stuttgart

Klaus (Rentner): 720k EFH in 16 Wochen

Klaus (68) verkauft sein EFH in Stuttgart-Vaihingen — Familienhaus, will Eigentumswohnung im Zentrum. Heimcheck-Verkehrswert 715.000 €.

Eckdaten: Längerer Verkaufsprozess wegen Premium-Preis. 8 Besichtigungen, 2 ernsthafte Bieter, Verkauf an Familie mit Kindern. Aufwand 65 Stunden Klaus.
Endpreis710.000 €
Provisions-Ersparnis (3,57 % VK-Anteil)25.350 €
− Premium-Vermarktung (Pro-Fotograf, Drohne)−820 €
Netto-Ersparnis Privatverkauf24.530 €

6 häufige Fehler beim Haus verkaufen ohne Makler

Diese 6 typischen Stolperfallen kosten Privatverkäufer im Schnitt 8-15 % am Endpreis. Vermeide sie systematisch.

💸

1. Falscher Preis (zu hoch ODER zu niedrig)

Zu hoch → keine Besichtigungen. Zu niedrig → 20-30k € verschenkt. Heimcheck-Bewertung als unabhängige Basis nutzen, plus 3-5 % Verhandlungsspielraum draufschlagen.

📸

2. Schlechte oder zu wenige Fotos

Handy-Fotos in 4 Räumen ist verkaufstoxisch. Profi-Fotograf für 250-400 € lohnt sich immer — steigert Anfragen um 60-80 %.

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3. Falsche oder unklare Energieklasse

Energieausweis ist Pflicht (§ 80 GEG). Fehler oder Fehlen führt zu Bußgeld bis 15.000 €. Klare Angabe spart Käufer-Misstrauen.

🤝

4. Mündliche Zusagen ohne Notar-Termin

Käufer reserviert Haus mit Handschlag, springt 4 Wochen später ab. Erst Notartermin = verbindlich. Keine Wartezeiten anbieten ohne Reservierungsvereinbarung.

💼

5. Bonität des Käufers nicht prüfen

Käufer ohne Finanzierung blockiert wertvolle Zeit. Vor Notartermin Finanzierungs-Bestätigung der Bank verlangen (Kapitalnachweis oder Bank-Zusage).

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6. Mängel verheimlichen

Sachmängel verschweigen ist arglistige Täuschung (§ 444 BGB) — Rückabwicklung 5+ Jahre nach Verkauf möglich. Bekannte Mängel im Notarvertrag explizit angeben.

Häufige Fragen: Haus verkaufen ohne Makler

12 Fragen, die Heimcheck-Kunden beim Privatverkauf am häufigsten stellen.

01Wie kann ich mein Haus verkaufen ohne Makler?+
Beim Verkauf ohne Makler übernimmst du selbst alle Aufgaben: Verkehrswert ermitteln (Heimcheck-Bewertung kostenlos), Unterlagen zusammenstellen (Grundbuch, Energieausweis, Pläne), Exposé erstellen, auf Immobilien-Portalen inserieren, Besichtigungen durchführen, mit Käufer verhandeln und mit Notar den Kaufvertrag erstellen. Die notarielle Beurkundung selbst ist gesetzlich Pflicht — die kannst du nicht umgehen.
02Wie viel Geld spare ich beim Haus verkaufen ohne Makler?+
In Deutschland sparst du seit dem Bestellerprinzip (Dez 2020) 3,57 % Verkäuferanteil der Maklerprovision (typisch 7,14 % gesamt inkl. USt). Bei einem 500.000 €-Haus sind das 17.850 € Ersparnis. In Bayern oft nur 5,95 % gesamt = 14.875 €. In Österreich 3 % brutto je Partei = bei 500k 18.000 € Ersparnis.
03Welche Unterlagen brauche ich für den Privatverkauf?+
Pflicht: Grundbuchauszug, Energieausweis (nach § 80 GEG), Flurkarte, Baupläne, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Nebenkostenabrechnungen 3 Jahre. Empfohlen: Modernisierungs-Nachweise, Heizungs-Wartungsprotokolle, Schadstoff-Gutachten bei Altbau, Statik-Nachweis bei Anbauten. Vollständige Dokumente steigern den Endpreis um 5-12 %.
04Wie lange dauert ein Privatverkauf?+
Typisch 8-16 Wochen vom Inserat bis Notartermin. Bei sehr begehrten Lagen (Top-Stadt-Innenstadt) auch nur 4-6 Wochen. Bei schwierigem Markt (struktur­schwache Regionen, überteuerte Preise) bis 6-9 Monate. Plus 4-12 Wochen zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe (Käufer-Finanzierung).
05Brauche ich beim Haus verkaufen ohne Makler einen Anwalt?+
Nicht zwingend, aber empfehlenswert bei komplexen Konstellationen (Erbschafts-Verkauf, Scheidung, mehrere Eigentümer, Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten). Anwalt-Erstberatung 150-300 €. Standard-Verkauf läuft über Notar — der entwirft den Kaufvertrag neutral und beurkundet.
06Auf welchen Portalen sollte ich inserieren?+
Deutschland: ImmoScout24 (größtes Portal, 79-149 €/Monat Premium-Inserat), Immowelt, eBay Kleinanzeigen (kostenlos), Immonet. Österreich: willhaben.at (Marktführer), ImmoCompass. Plus: Facebook-Marketplace (kostenlos), Instagram. Optimal ist Multi-Channel-Ansatz mit mindestens 3 Portalen plus Social Media.
07Was kostet ein Energieausweis?+
Der Verbrauchsausweis (Wohngebäude bis 4 Wohnungen, ab Baujahr 1977) kostet 50-150 € — basiert auf 3-Jahres-Heizkosten. Der Bedarfsausweis (verpflichtend bei Altbauten vor 1977 oder bei Sanierungen) kostet 200-500 € — basiert auf Vor-Ort-Begehung. Pflicht bei jeder Vermarktung und Übergabe (§ 80 GEG).
08Wer trägt die Notarkosten beim Hausverkauf?+
Klassisch zahlt der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten (typisch 1,5-2 % des Kaufpreises). Auch die Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je Bundesland) übernimmt der Käufer. Du als Verkäufer trägst nur deine eigenen Vermarktungskosten und ggf. die Vorfälligkeitsentschädigung bei Restschuld.
09Was ist das Bestellerprinzip bei Maklerprovision?+
Seit 23.12.2020 (§ 656d BGB) gilt: Bei Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher zahlen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision je zur Hälfte, wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig wird. Bei Privatverkauf entfällt die Provision komplett — beide Parteien sparen.
10Kann ich beim Haus verkaufen ohne Makler den Käufer prüfen?+
Du kannst und solltest die Bonität prüfen: Finanzierungs-Bestätigung der Bank oder Kapitalnachweis bei Barzahlung. Plus: SCHUFA-Selbstauskunft des Käufers (er kann sie kostenlos beantragen). Bei Zweifeln: Anwalt einbinden für Bonität-Klausel im Kaufvertrag.
11Wie verhandle ich den besten Preis beim Privatverkauf?+
Setze Angebot 3-5 % über deinem Zielpreis an (Verhandlungspuffer). Mehrere Interessenten parallel halten = Konkurrenz-Druck. Bei Bieterstreit: Schriftliches Höchstgebots-Verfahren. Wichtig: nie unter Heimcheck-Verkehrswert verkaufen ohne ehrlichen Grund (Mängel, Druck).
12Gibt es Risiken beim Verkauf ohne Makler?+
Hauptrisiken: Unterbewertung (Geld verschenkt), Rechtsfehler im Exposé (Bußgelder), arglistige Täuschung bei verschwiegenen Mängeln (Rückabwicklung), Käufer-Insolvenz nach Notartermin. Lösung: Heimcheck-Bewertung als Basis, Energieausweis vor Inserat, ehrliche Mängel-Angabe im Notarvertrag, Bonität prüfen.

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Über 12.000 Eigentümer haben Heimcheck genutzt, um vor dem Verkauf den realistischen Marktwert zu erfahren — die wichtigste Grundlage für jeden Privatverkauf ohne Makler.

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