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Forward-Darlehen 2026 – heute Zinsen für morgen sichern
Ein Forward-Darlehen reserviert dir die heutigen Bauzinsen bis zu 60 Monate im Voraus — gegen einen kleinen Aufschlag. Wenn die Zinsen bis dahin steigen, gewinnst du. Bleiben sie stabil, hast du den Aufschlag zu viel gezahlt. Wir zeigen dir, wann sich das rechnet.
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- Vorlaufzeiten von 6 bis 60 Monaten
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Ratgeber · Forward-Darlehen
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert
Bei einem Forward-Darlehen schließt du heute einen Kreditvertrag ab, den die Bank aber erst in mehreren Jahren auszahlt — nämlich dann, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet. Der Zinssatz wird bei Vertragsabschluss festgeschrieben. Wenn du also heute günstige Bauzinsen siehst und für in vier Jahren einen Anschlusskredit brauchst, sicherst du dir den heutigen Zins bereits jetzt.
Für das Zinsrisiko, das die Bank in dieser Vorlaufzeit trägt, verlangt sie einen Aufschlag: den Forward-Aufschlag. Er wird pro Monat der Vorlaufzeit berechnet und zum eigentlichen Zinssatz addiert. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag.
So setzt sich dein Forward-Darlehen zusammen
Drei Zins-Szenarien
Wann sich das Forward-Darlehen lohnt — und wann nicht
Ob ein Forward-Darlehen sich rechnet, hängt davon ab, was der Bauzins in der Vorlaufzeit macht. Hier drei realistische Szenarien am Beispiel: 200 000 € Restschuld, 15 Jahre neue Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate, Basiszins heute 3,25 %.
Zinsen steigen um 0,8 %
Der Aufschlag von 0,72 % (36 × 0,02) macht dein Forward-Darlehen 3,97 % teuer — dennoch günstiger als 4,05 % am Markt. Ersparnis über 15 Jahre: rund 2 400 € gegenüber Warten.
Zinsen bleiben stabil
Du zahlst den Aufschlag ohne Gegenwert. Mehrkosten über 15 Jahre: rund 10 800 € — der Preis für Planungssicherheit, den du bewusst in Kauf nimmst.
Zinsen fallen um 0,5 %
Du musst trotzdem den Forward-Zins von 3,97 % nehmen. Zusatzkosten über 15 Jahre: rund 21 300 €. Die 10-Jahre-Kündigungsregel (§ 489 BGB) lässt dich nach 10 Jahren rauskommen — aber erst dann.
Alternativen im Vergleich
Forward-Darlehen vs. andere Zins-Sicherungen
Neben dem Forward-Darlehen gibt es weitere Wege, sich gegen steigende Zinsen zu schützen. Nicht alle sind gleich gut — hier der direkte Vergleich.
| Strategie | Vorlaufzeit | Kosten | Bindung | Ideal wenn |
|---|---|---|---|---|
| Forward-Darlehen | 6–60 Monate | 0,01–0,03 %/Monat | Beidseitig | Zinsen steigen erwartet |
| Bausparvertrag | 8–12 Jahre | Abschlussgebühr 1 % | Optional | Sehr lange Vorlaufzeit |
| Prolongation | Kein Vorlauf | Kostenlos | Beidseitig | Restschuld unter 30 000 € |
| Umschuldung | 6 Monate vorher | Notar ~0,2 % | Beidseitig | Kein Zins-Vorlauf gebraucht |
| Sondertilgung | Laufend | Meist kostenlos | Keine | Kapital verfügbar, Zins hoch |
Häufige Fragen
Alles zum Forward-Darlehen
Wie lange kann ich mit einem Forward-Darlehen die Zinsen sichern?
Die meisten Banken bieten Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten zwischen 6 und 60 Monaten — einige spezialisierte Anbieter gehen bis 66 Monate. Länger als 5 Jahre lohnt sich fast nie, weil der Aufschlag dann meist höher wird als jede realistische Zinsersparnis.
Kann ich einen Forward-Darlehen-Vertrag stornieren?
Grundsätzlich nein. Der Vertrag ist beidseitig bindend. Fallen die Zinsen in der Vorlaufzeit stark, kannst du also nicht raus. Ausnahmen: Widerrufsrecht innerhalb 14 Tagen nach Vertragsschluss (bei Fernabsatz) und Nicht-Auszahlung bei Wegfall der Immobilie (Zwangsversteigerung, Verkauf).
Was passiert, wenn ich das Forward-Darlehen nicht abnehme?
Die Bank verlangt eine Nichtabnahme-Entschädigung. Sie berechnet sich aus dem Zinsschaden, der der Bank durch die Nicht-Auszahlung entsteht. Bei 200 000 € und 5 Jahren Zinsdifferenz können das schnell 5- bis 6-stellige Beträge werden. Du solltest die Abnahme wirklich sicher planen.
Ab wann rechnet sich der Forward-Aufschlag?
Break-Even: der Marktzins bei Auszahlung muss um den Aufschlag höher liegen als der Basiszins heute. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit und 0,02 %/Monat Aufschlag = 0,72 %. Steigt der Marktzins um mehr, hat sich das Forward-Darlehen gelohnt. Steigt er um weniger, war es zu teuer.
Kann ich ein Forward-Darlehen mit KfW kombinieren?
Ja, in vielen Fällen. Die KfW-Programme (261 für energieeffiziente Sanierung, 300 für Familien) laufen unabhängig vom Forward-Darlehen und können parallel beantragt werden. Wichtig: Die KfW-Beantragung vor Vertragsschluss deines Forward-Darlehens starten, sonst gehen Fördergelder verloren.
Welche Bonität brauche ich für ein Forward-Darlehen?
Die gleiche wie für ein normales Baudarlehen — Schufa-Grün, geregeltes Einkommen, Kapitaldienstfähigkeit. Da die Bank aber jahrelanges Zinsrisiko trägt, sind manche Institute strenger. Wer eine schwankende Einkommenslage hat (Selbständige, Freiberufler), sollte gezielt Banken mit erfahrenen Forward-Angeboten wählen.
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