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Nebenkosten Immobilienkauf 2026 – was wirklich anfällt
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf 9 bis 15 % Nebenkosten an — je nach Bundesland und Makler. Wer sie nicht mitrechnet, unterschätzt seinen Kapitalbedarf um 30 000 bis 60 000 €. Wir zeigen alle Positionen, Beträge und Spar-Tipps.
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- Grunderwerbsteuer für alle 16 Bundesländer
- Realistische Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision — wer zahlt was 2026
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Ratgeber · Kaufnebenkosten
Aus was Nebenkosten Immobilienkauf bestehen
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Blöcken zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, kommst du auf 9 bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis. Ein Beispiel für eine 400 000-€-Immobilie in Nordrhein-Westfalen mit Makler:
Grunderwerbsteuer
Bundesländer-Sache — von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, SH, Saarland, Brandenburg, Berlin, Thüringen)
Notarkosten
Kaufvertragsbeurkundung nach GNotKG (bundeseinheitliche Gebührenordnung)
Grundbucheintrag
Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung im Grundbuchamt
Maklerprovision
Seit 2020 Bestellerprinzip — Käufer und Verkäufer teilen sich max. 7,14 %
Kaufpreis 400 000 € · Immobilie in NRW mit Makler
Steuer nach Bundesland
Grunderwerbsteuer 2026 im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Nebenkosten Immobilienkauf. Sie schwankt zwischen 3,5 und 6,5 % — je nach Bundesland. Bei 400 000 € Kaufpreis macht das einen Unterschied von bis zu 12 000 €.
| Bundesland | Steuersatz | bei 400 000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14 000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14 000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22 000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20 000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20 000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20 000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24 000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20 000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20 000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24 000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24 000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26 000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26 000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26 000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26 000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26 000 € |
Stichtag: Fällig bei Notarbeurkundung. Zahlungsfrist ist meist 4 Wochen nach Erhalt des Bescheids. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
So sparst du
5 Wege, um Kaufnebenkosten zu senken
Die Grunderwerbsteuer ist gesetzt — aber bei den anderen Positionen der Nebenkosten Immobilienkauf gibt es echte Sparhebel. Diese fünf sind die wirksamsten:
1. Bewegliches Inventar aus dem Kaufpreis ziehen
Küche, Sauna, Markisen, hochwertige Einbaumöbel — auf diese Positionen fällt keine Grunderwerbsteuer. Wenn im Kaufvertrag 15 000 € Küche einzeln ausgewiesen sind, sparst du in NRW rund 975 € Steuer. Wichtig: Werte müssen realistisch und im Vertrag klar getrennt sein.
2. Immobilie ohne Makler kaufen
Käufer-Provision liegt bei 3–3,57 %. Wer direkt vom Eigentümer, aus einer Zwangsversteigerung oder von einem Bauträger kauft, spart komplett die Maklerprovision. Bei 400 000 € sind das über 14 000 € — mehr als jede andere Einsparmöglichkeit.
3. Notarkosten durch Standardvertrag reduzieren
Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) — aber Zusatz-Beurkundungen (Nachträge, Änderungen, Vollmachten) verursachen Extrakosten. Wenn du dich früh entscheidest und Vertragsdetails vorher mit dem Verkäufer klärst, bleibst du bei der einen Grundbeurkundung.
4. Grunderwerbsteuer per Kauf-GmbH umgehen (Share Deal)
Bei größeren Objekten und Investoren: Kauf per Anteilserwerb einer immobilienhaltenden GmbH. Ab 400 000 € Kaufpreis kann das steuerlich Sinn machen — aber komplexe Struktur, Steuerberater-Pflicht. Neue Regeln seit 2021 (§ 1 Abs. 2b GrEStG) erschweren das.
5. Nebenkosten in Baufinanzierung mit-finanzieren
Banken finanzieren normalerweise nur den Kaufpreis. Wer Nebenkosten aus Eigenkapital nicht tragen kann, braucht eine 110 %-Finanzierung. Das ist möglich — kostet aber 0,3–0,5 % Zinsaufschlag. Rechnet sich nur, wenn du sehr gute Bonität und stabiles Einkommen hast.
Häufige Fragen
Alles zu den Nebenkosten Immobilienkauf
Wann fallen die Nebenkosten Immobilienkauf an?
Aufgeteilt in mehrere Termine: Notarkosten bei Beurkundung (Rechnung meist 2–3 Wochen später). Grunderwerbsteuer nach Bescheid vom Finanzamt (ca. 6–10 Wochen nach Notartermin). Grundbuchkosten bei Eigentumsumschreibung. Maklerprovision mit Kaufvertragsabschluss oder bei Übergabe — je nach Vertrag.
Kann ich Nebenkosten steuerlich absetzen?
Bei selbstgenutzter Immobilie nein. Bei vermieteten Objekten sind Nebenkosten Anschaffungsnebenkosten — sie werden zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer abgeschrieben (2 % pro Jahr bei Bestand, 3 % bei Neubau ab 2023). Ausnahme: Erhaltungsaufwand nach Kauf direkt absetzbar.
Bezahle ich immer die volle Maklerprovision?
Nein. Seit dem Bestellerprinzip 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis wird meist 3,57 % Käuferprovision und 3,57 % Verkäuferprovision verhandelt — teilweise auch niedriger, wenn du gut verhandelst. Bei Bauträger-Neubauten ist die Provision oft schon im Preis versteckt.
Was ist teurer: Neubau oder Bestandsimmobilie bei Nebenkosten?
Meist der Bestand. Beim Neubau vom Bauträger entfällt oft die Grunderwerbsteuer auf den Gebäudeanteil (nur Grundstück wird besteuert), teilweise auch die Maklerprovision. Beim Bestand fallen alle Positionen auf den vollen Preis an. Vorteil Neubau: 2–4 % weniger Nebenkosten.
Kann ich die Nebenkosten in die Baufinanzierung einrechnen?
Ja, wenn deine Bank eine 110-%-Finanzierung anbietet. Das bedeutet, sie finanziert Kaufpreis + Nebenkosten komplett. Voraussetzung: sehr gute Bonität, stabiles Einkommen, Objektwert bestätigt. Der Zinsaufschlag beträgt meist 0,3–0,5 % gegenüber einer 80 %-Finanzierung. Rechnet sich nur, wenn du Eigenkapital anderweitig produktiv einsetzt.
Werden Nebenkosten in Bayern günstiger?
Deutlich. Bayern hat mit 3,5 % Grunderwerbsteuer den niedrigsten Satz aller Bundesländer (zusammen mit Sachsen). Bei 400 000 € Kaufpreis zahlst du 14 000 € statt 26 000 € wie in NRW oder Brandenburg. Notar, Grundbuch und Makler-Provisionen sind bundeseinheitlich — bei denen gibt es keine Ersparnis.
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