Steuer-Transparenz für Hauskäufer in ganz Deutschland

Grunderwerbsteuer Rechner — alle 16 Bundesländer 2026

Q: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?

Der Satz variiert nach Bundesland: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen). Bei einem 500.000 €-Haus zahlst du also 17.500 € in Bayern und 32.500 € in NRW — eine Differenz von 15.000 €.

Q: Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Nach § 13 GrEStG ist primär der Käufer steuerpflichtig. Im Innenverhältnis kann frei vereinbart werden, aber in 99 % der Fälle zahlt der Käufer. Der Verkäufer haftet als Gesamtschuldner, wenn der Käufer nicht zahlt.

Q: Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach 1 Monat ab Steuerbescheid des Finanzamts. Das Finanzamt erlässt den Bescheid 4-8 Wochen nach notarieller Beurkundung. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne diese keine Eintragung im Grundbuch.

Q: Welche Bundesländer haben die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5 %. Beide haben den Satz seit Jahren konstant gehalten. In Bayern sogar seit 1997 unverändert. Wer in Bayern oder Sachsen kauft, spart bei 500k €-Haus 15.000 € gegenüber NRW.

Q: Welche Bundesländer haben die höchste Grunderwerbsteuer?

Mit jeweils 6,5 %: NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen. NRW und SH erhöhten 2015 zur Haushaltskonsolidierung. Bei 500k € sind das 32.500 €.

Q: Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?

Ja, nach § 3 GrEStG: Erbschaft und Schenkung (stattdessen ErbSt/SchenkSt), Erbengemeinschaft-Auseinandersetzung, Erwerb zwischen Ehegatten, Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern-Kinder), Konzern-Umstrukturierung. Bei Kaufpreis bis 2.500 € auch befreit.

Q: Muss ich Grunderwerbsteuer beim Hauserben zahlen?

Nein. Erbschaften sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Stattdessen greift die Erbschaftsteuer mit Freibeträgen (Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 €). Bei Verkauf später aber Grunderwerbsteuer durch den Käufer.

Q: Was ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis inklusive aller Nebenleistungen. Bei Hauskauf mit Inventar zählt das Inventar nur dann, wenn es nicht separat ausgewiesen ist. Inventar separat ausweisen spart Steuer: 25.000 € Inventar separat = 1.625 € Steuerersparnis in NRW.

Q: Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien: Ja, Grunderwerbsteuer ist Bestandteil der Anschaffungskosten und über die AfA absetzbar (50 Jahre). Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein, nicht absetzbar.

Q: Wie unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Österreich hat einheitlich 3,5 % Grunderwerbsteuer bundesweit (nicht föderal wie DE). Plus 1,1 % Grundbuch-Eintragungsgebühr. Bei Familien-Erwerb (Eltern-Kind, Ehegatten) Stufentarif: 0,5 % bis 250k, 2 % bis 400k, 3,5 % darüber.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten beim Hauskauf (3,5–6,5 % je Bundesland). Heimcheck zeigt dir den Live-Rechner mit allen 16 Bundesländer-Sätzen, Befreiungs-Tatbeständen und 3 Praxis-Beispielen — plus den AT/CH-Vergleich.

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⚖

GrEStG-konformGrunderwerbsteuergesetz 2026

€

3,5–6,5 % KaufpreisGrößter Hauskauf-Posten

🗺

Alle 16 BundesländerAktuelle Sätze 2026

🆓

Befreiungen möglichErbschaft, Familie, Gegenwerte

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer inländischen Immobilie fällig. Sie ist eine Landessteuer — jedes Bundesland legt den Satz selbst fest. Spannbreite 2026: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen).

Der Grunderwerbsteuer Rechner ist essenziell für die Hauskauf-Kalkulation — die Steuer ist der größte einzelne Nebenkostenblock. Bei einem 500.000 €-Haus in NRW: 32.500 €. In Bayern dagegen nur 17.500 €. Differenz: 15.000 €.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Zahlungspflichtig ist nach § 13 GrEStG primär der Käufer, im Innenverhältnis kann frei vereinbart werden. In der Praxis trägt der Käufer die Steuer in 99 % der Fälle.

Die Steuer wird nach notarieller Beurkundung vom Finanzamt erhoben — ohne Zahlung gibt das Finanzamt keine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" frei, ohne die der Grundbuch-Eintrag nicht erfolgen kann. Also: ohne Grunderwerbsteuer-Zahlung kein Eigentumsübergang.

📌 GrEStG Quick-Facts

Grunderwerbsteuer Eckdaten

Steuersatz-Spanne3,5 – 6,5 %

Niedrigster Satz (Bayern)3,5 %

Höchster Satz (NRW, SH, BB, SL, TH)6,5 %

Steuerpflichtigi.d.R. Käufer

BemessungsgrundlageKaufpreis

Fälligkeit1 Monat nach Bescheid

Mindestkaufpreis-Befreiung2.500 €

Grunderwerbsteuer Rechner — alle 16 Bundesländer

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Kaufpreis (€)

Bundesland

Kaufpreis500.000 €

Grunderwerbsteuersatz6,0 %

Grunderwerbsteuer30.000 €

Grunderwerbsteuer 2026 — alle 16 Bundesländer im Überblick

Bei einem Beispiel-Kaufpreis von 500.000 €: die Spanne reicht von 17.500 € (Bayern) bis 32.500 € (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen). Differenz: 15.000 €.

Bayern

3,5 %

17.500 € bei 500k

Sachsen

3,5 %

17.500 € bei 500k

Baden-Württemberg

5,0 %

25.000 € bei 500k

Bremen

5,0 %

25.000 € bei 500k

Niedersachsen

5,0 %

25.000 € bei 500k

Rheinland-Pfalz

5,0 %

25.000 € bei 500k

Sachsen-Anhalt

5,0 %

25.000 € bei 500k

Hamburg

5,5 %

27.500 € bei 500k

Mecklenb.-V.

5,5 %

27.500 € bei 500k

Berlin

6,0 %

30.000 € bei 500k

Hessen

6,0 %

30.000 € bei 500k

Brandenburg

6,5 %

32.500 € bei 500k

NRW

6,5 %

32.500 € bei 500k

Saarland

6,5 %

32.500 € bei 500k

Schleswig-H.

6,5 %

32.500 € bei 500k

Thüringen

6,5 %

32.500 € bei 500k

Befreiungs-Tatbestände der Grunderwerbsteuer

In diesen 6 Fällen entfällt die Grunderwerbsteuer komplett — gesetzlich nach § 3 GrEStG. Kann tausende Euro sparen.

§ 3 Nr. 1 GrEStG

Mindest-Kaufpreis-Grenze

Grundstückserwerbe mit Kaufpreis bis 2.500 € sind komplett steuerfrei. Bei höheren Beträgen voll steuerpflichtig (kein Freibetrag, sondern Freigrenze).

§ 3 Nr. 2 GrEStG

Erbschaft / Schenkung

Bei Erbschaften und Schenkungen keine Grunderwerbsteuer — dafür greift Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Stattdessen reine Eintragungskosten Grundbuch.

§ 3 Nr. 3 GrEStG

Erbengemeinschaft auseinandersetzen

Wenn Miterben innerhalb der Erbengemeinschaft einen Anteil übernehmen (Erbteilskauf): steuerfrei. Spart bei 400k €-Übernahme 14.000–26.000 €.

§ 3 Nr. 4 GrEStG

Ehegatten-Erwerb

Erwerb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist grunderwerbsteuerfrei. Auch bei Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung steuerfrei.

§ 3 Nr. 6 GrEStG

Erwerb von Verwandten

Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel) ist steuerfrei. Auch Stiefkinder begünstigt. Spart bei 500k €-Übertragung 17.500–32.500 €.

§ 6a GrEStG

Konzern-Umstrukturierung

Bei Konzern-internen Übertragungen (mind. 95 % Beteiligung) keine Grunderwerbsteuer. Wichtig für Unternehmens-Verkäufe mit Immobilien-Anteilen.

3 Grunderwerbsteuer-Praxisbeispiele

So unterschiedlich wirkt sich die Grunderwerbsteuer in drei verschiedenen Bundesländern aus. Bei identischer Kauf-Konstellation.

🟢 Bayern (3,5 %)

EFH-Kauf München-Pasing

Familie kauft 550.000 €-EFH in München-Pasing. Niedrigster Grunderwerbsteuer-Satz Deutschlands.

Eckdaten: Bayern hat seit 1997 unverändert 3,5 % — kein Steuererhöhungsdruck. Stabiler Steuerbestandteil bei der Kaufkalkulation.

Kaufpreis EFH550.000 €

Grunderwerbsteuersatz Bayern3,5 %

Grunderwerbsteuer Bayern19.250 €

Vergleich zu NRW (6,5 %)−16.500 € gespart

🟡 Berlin (6,0 %)

ETW-Kauf Berlin-Kreuzberg

Berliner Paar kauft 420.000 €-ETW in Kreuzberg. Berlin hat 6,0 % — Mittelfeld der hohen Steuersätze.

Eckdaten: Berlin erhöhte 2014 von 5,0 auf 6,0 % zur Haushaltskonsolidierung. Größerer Steuerblock für Käufer als in Bayern.

Kaufpreis ETW420.000 €

Grunderwerbsteuersatz Berlin6,0 %

Grunderwerbsteuer Berlin25.200 €

Differenz vs. Bayern+10.500 € mehr

🔴 NRW (6,5 %)

EFH-Kauf Köln-Lindenthal

Familie kauft 650.000 €-EFH in Köln-Lindenthal. NRW hat höchsten Grunderwerbsteuer-Satz mit 6,5 %.

Eckdaten: NRW erhöhte 2015 auf 6,5 % — höchster Satz Deutschlands (mit SH, BB, SL, TH). Massiver Steuerblock bei höheren Kaufpreisen.

Kaufpreis EFH650.000 €

Grunderwerbsteuersatz NRW6,5 %

Grunderwerbsteuer NRW42.250 €

Differenz vs. Bayern+19.500 € mehr

Alle Hauskauf-Kosten im Überblick

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Häufige Fragen: Grunderwerbsteuer Rechner

12 Fragen, die Hauskäufer zur Grunderwerbsteuer am häufigsten stellen.

01Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?+

Der Satz variiert nach Bundesland: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen). Bei einem 500.000 €-Haus zahlst du also 17.500 € in Bayern und 32.500 € in NRW — eine Differenz von 15.000 €.

02Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?+

Nach § 13 GrEStG ist primär der Käufer steuerpflichtig. Im Innenverhältnis kann frei vereinbart werden, aber in 99 % der Fälle zahlt der Käufer. Der Verkäufer haftet als Gesamtschuldner, wenn der Käufer nicht zahlt.

03Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?+

Nach 1 Monat ab Steuerbescheid des Finanzamts. Das Finanzamt erlässt den Bescheid 4-8 Wochen nach notarieller Beurkundung. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne diese keine Eintragung im Grundbuch.

04Welche Bundesländer haben die niedrigste Grunderwerbsteuer?+

Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5 %. Beide haben den Satz seit Jahren konstant gehalten. In Bayern sogar seit 1997 unverändert. Wer in Bayern oder Sachsen kauft, spart bei 500k €-Haus 15.000 € gegenüber NRW.

05Welche Bundesländer haben die höchste Grunderwerbsteuer?+

Mit jeweils 6,5 %: NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen. NRW und SH erhöhten 2015 zur Haushaltskonsolidierung. Bei 500k € sind das 32.500 €.

06Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?+

Ja, nach § 3 GrEStG: Erbschaft und Schenkung (stattdessen ErbSt/SchenkSt), Erbengemeinschaft-Auseinandersetzung, Erwerb zwischen Ehegatten, Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern-Kinder), Konzern-Umstrukturierung. Bei Kaufpreis bis 2.500 € auch befreit.

07Muss ich Grunderwerbsteuer beim Hauserben zahlen?+

Nein. Erbschaften sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Stattdessen greift die Erbschaftsteuer mit Freibeträgen (Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 €). Bei Verkauf später aber Grunderwerbsteuer durch den Käufer.

08Was ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?+

Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis inklusive aller Nebenleistungen. Bei Hauskauf mit Inventar zählt das Inventar nur dann, wenn es nicht separat ausgewiesen ist. Inventar separat ausweisen spart Steuer: 25.000 € Inventar separat = 1.625 € Steuerersparnis in NRW.

09Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?+

Bei vermieteten Immobilien: Ja, Grunderwerbsteuer ist Bestandteil der Anschaffungskosten und über die AfA absetzbar (50 Jahre). Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein, nicht absetzbar.

10Wie unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer in Österreich?+

Österreich hat einheitlich 3,5 % Grunderwerbsteuer bundesweit (nicht föderal wie DE). Plus 1,1 % Grundbuch-Eintragungsgebühr. Bei Familien-Erwerb (Eltern-Kind, Ehegatten) Stufentarif: 0,5 % bis 250k, 2 % bis 400k, 3,5 % darüber.

11Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?+

Eine Bescheinigung des Finanzamts, dass alle steuerlichen Pflichten erfüllt sind — also Grunderwerbsteuer bezahlt. Wird vom Notar zur Grundbuchamt vorgelegt für die Eigentumsumschreibung. Ohne diese Bescheinigung kein Eigentumsübergang.

12Kann ich beim Hauskauf Grunderwerbsteuer sparen?+

Legale Wege: Inventar separat ausweisen (Möbel, Einbauküche), Grundstück und Gebäude trennen (nur bei Neubau), Erwerb über Familie (steuerfrei nach § 3 Nr. 6), Konzern-Umstrukturierung. Tipp: Schon vor Notartermin Inventarliste mit klaren Werten erstellen.

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