Immobilien-Steuerberatung für Erben in Deutschland

Erbschaftssteuer Immobilie – Rechner, Freibeträge & Strategien

Q: Wie hoch ist der Freibetrag bei einer geerbten Immobilie?

Der persönliche Freibetrag hängt von der Verwandtschaft zum Erblasser ab: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € (oder 400.000 €, wenn Eltern verstorben sind), Eltern bei Erbschaft 100.000 €. Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen erben mit nur 20.000 € Freibetrag. Diese Freibeträge gelten pro Erbe gegenüber jedem Erblasser und regenerieren sich alle 10 Jahre.

Q: Was ist das Familienheim und wie wird es behandelt?

Das Familienheim ist die selbst genutzte Wohnimmobilie des Erblassers (Haus oder Wohnung). Wird sie von einem Ehegatten geerbt, der mindestens 10 Jahre dort weiter wohnt, ist sie komplett steuerfrei – egal wie groß und wertvoll. Bei Kindern gilt die Befreiung nur bis 200 m² Wohnfläche. Wird die Immobilie innerhalb der 10 Jahre verkauft oder vermietet, wird die Steuer rückwirkend nacherhoben.

Q: Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?

Das Finanzamt bewertet zum Verkehrswert nach § 9 BewG. Für Wohnimmobilien greift in der Praxis das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Du kannst einen niedrigeren Wert nachweisen durch ein eigenes Verkehrswertgutachten (z.B. unsere kostenlose Heimcheck-Bewertung als Grundlage). Differenzen zwischen Finanzamts-Bewertung und realistischem Marktwert betragen oft 5-15 %.

Q: Wann ist die Erbschaftssteuer fällig?

Die Erbschaftssteuer-Erklärung muss innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt angemeldet werden (§ 30 ErbStG). Die eigentliche Erklärung wird auf Aufforderung in einer Frist von mindestens 1 Monat abgegeben. Die Steuer ist 1 Monat nach Bescheid fällig. Bei Härtefällen (z.B. Liquiditätsmangel) gewähren Finanzämter Ratenzahlung oder Stundung bis zu 10 Jahren.

Q: Kann ich die Erbschaftssteuer aus der Erbschaft selbst zahlen?

Ja – das ist sogar der Normalfall. Bei einer geerbten Immobilie ohne genügend Bargeld in der Erbschaft kannst du einen Kredit aufnehmen, einen Teil der Immobilie verkaufen oder eine Stundung beantragen. § 28 ErbStG erlaubt Stundung bis zu 10 Jahre, wenn der Erwerb hauptsächlich aus selbstgenutztem Wohneigentum besteht. Stundungszinsen: 6 % pro Jahr.

Q: Wie wirkt sich eine Vorschenkung auf die Erbschaftssteuer aus?

Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall werden mit der Erbschaft zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Hat dein Vater dir vor 5 Jahren 200.000 € geschenkt und du erbst jetzt 400.000 € Immobilie, gilt: 200.000 + 400.000 = 600.000 €. Davon 400.000 € Freibetrag = 200.000 € steuerpflichtig. Die bereits gezahlte Schenkungssteuer wird angerechnet, der Freibetrag verbraucht.

Q: Was ist der Unterschied zwischen Pflichtteil und Erbschaftssteuer?

Der Pflichtteil ist ein gesetzlicher Anspruch von Abkömmlingen und Ehegatten am Nachlass (1/2 des gesetzlichen Erbteils, in Geld). Die Erbschaftssteuer wird vom Erben oder Pflichtteilsberechtigten gezahlt, sobald sein Erwerb über dem Freibetrag liegt. Wer einen Pflichtteil geltend macht, zahlt darauf Erbschaftssteuer wie auf ein "normales" Erbe (mit seinem Verwandtschaftsfreibetrag).

Q: Müssen Geschwister mehr Erbschaftssteuer zahlen als Kinder?

Ja, deutlich mehr. Geschwister fallen in Steuerklasse II mit nur 20.000 € Freibetrag und Steuersätzen ab 15 % (statt 7 % in Klasse I). Bei einer geerbten 400.000-€-Immobilie zahlt ein Geschwister rund 60.000 € Erbschaftssteuer – ein Kind in der gleichen Konstellation null Euro.

Q: Wie wird eine Erbengemeinschaft besteuert?

Bei mehreren Erben wird zunächst pro Kopf nach Erbquote besteuert – jeder Erbe bekommt seinen eigenen Freibetrag und Steuersatz nach seiner Verwandtschaft. Wird die Erbengemeinschaft später aufgelöst (z.B. ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus), kann dies als Schenkung gewertet werden, wenn die Auszahlungssumme deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Vorher Steuerberater einbinden.

Q: Gibt es Erbschaftssteuer-Unterschiede zwischen Bundesländern?

Nein – die Erbschaftssteuer ist eine bundeseinheitliche Steuer nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Allerdings ist sie eine Ländersteuer – das Aufkommen fließt an die Bundesländer. Bayern fordert seit Jahren reduzierte Freibeträge für Immobilien, hat sich politisch aber nicht durchgesetzt. Es gilt überall in Deutschland das gleiche Recht.

Geerbte Immobilie? Wir zeigen dir, wie viel Erbschaftssteuer wirklich anfällt, welche Freibeträge greifen und mit welchen Strategien du Steuern komplett vermeidest. Plus: kostenlose Verkehrswert-Bewertung als Grundlage.

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Erbschaftssteuer-Freibeträge 2026 (§ 16 ErbStG)

Der Freibetrag mindert den steuerpflichtigen Erwerb 1:1. Je näher die Verwandtschaft, desto höher. Bis zu diesem Wert ist die Erbschaft komplett steuerfrei.

Verwandtschaft zum Erblasser

Freibetrag

Steuerklasse

Ehepartner / eingetragene Lebenspartner

500.000 €

Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkel (wenn Eltern verstorben)

400.000 €

Enkel (wenn Eltern noch leben)

200.000 €

Urenkel, Eltern, Großeltern (bei Erbschaft)

100.000 €

Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten

20.000 €

Alle anderen Personen (Freunde, entfernte Verwandte, Lebensgefährten ohne Eintragung)

20.000 €

III

Hinweis: Die Freibeträge gelten pro Kind/Erben gegenüber jedem Elternteil/Erblasser. Vorerwerbe innerhalb der letzten 10 Jahre werden mit dem aktuellen Erwerb zusammengerechnet.

3 Praxis-Beispielrechnungen aus unserer Beratung

So wirken Freibetrag, Steuerklasse und Familienheim-Befreiung konkret. Drei typische Konstellationen, die uns Erben in der Heimcheck-Beratung am häufigsten vorlegen.

Fall 1 · Klasse I

Ehepartner erbt selbstgenutztes Einfamilienhaus

Maria (62) erbt nach Tod ihres Mannes Klaus das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus in München-Pasing. Sie möchte weiter dort wohnen.

Eckdaten: Verkehrswert 780.000 €, 175 m² Wohnfläche, gemeinsam seit 24 Jahren bewohnt. Maria zieht nicht aus, will mindestens 10 Jahre bleiben.

Verkehrswert Familienheim780.000 €

− Familienheim-Befreiung (Ehegatten, jede Größe)−780.000 €

− Persönlicher Freibetrag (500.000 €)nicht verbraucht

Erbschaftssteuer0 €

Fall 2 · Klasse I

Tochter erbt vermietete Eigentumswohnung

Anna (38) erbt von ihrem Vater eine vermietete 3-Zimmer-ETW in Köln-Lindenthal. Sie behält die Wohnung als Vermieterin.

Eckdaten: Verkehrswert 420.000 €, vermietet seit 7 Jahren, Bestandsmiete 1.350 €/Monat. Keine Familienheim-Befreiung (vermietet).

Verkehrswert ETW420.000 €

− Bewertungsabschlag § 13d ErbStG (10 %)−42.000 €

− Persönlicher Freibetrag (Kind)−400.000 €

Steuerpflichtiger Erwerb0 €

Erbschaftssteuer0 €

Fall 3 · Klasse II

Bruder erbt Familienhaus der verstorbenen Schwester

Thomas (54) erbt von seiner verstorbenen Schwester Heike ein Reihenhaus in Hannover. Heike war kinderlos und unverheiratet. Thomas hat es nie selbst bewohnt.

Eckdaten: Verkehrswert 380.000 €, Reihenhaus mit Garage. Thomas will verkaufen. Geschwister fallen in Steuerklasse II — keine Familienheim-Befreiung möglich.

Verkehrswert Reihenhaus380.000 €

− Persönlicher Freibetrag Geschwister (Klasse II)−20.000 €

Steuerpflichtiger Erwerb360.000 €

Steuersatz Klasse II (300.000 – 600.000 €)25 %

Erbschaftssteuer90.000 €

⚖ Wichtig bei Enterbung

Pflichtteil & Pflichtteilsergänzung — wer Anspruch hat

Auch enterbte nahe Angehörige haben Anspruch auf den Pflichtteil (§ 2303 BGB). Das ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, ausgezahlt in Geld – nicht als Sachwerte. Wer Pflichtteilsberechtigt ist und wie viel Erbschaftssteuer darauf fällt, erklären wir hier.

Wer ist pflichtteilsberechtigt?

Nur enge Familie hat einen Pflichtteilsanspruch. Großeltern oder Geschwister sind nicht pflichtteilsberechtigt – selbst bei kompletter Enterbung.

Abkömmlinge (Kinder, Enkel)50 % Erbteil
Ehepartner50 % Erbteil
Eltern (wenn keine Kinder)50 % Erbteil
Geschwisterkein Anspruch
Großelternkein Anspruch

Pflichtteil & Erbschaftssteuer

Der Pflichtteil wird wie ein normaler Erwerb mit Erbschaftssteuer belegt – aber: Persönliche Freibeträge gelten vollständig auch für den Pflichtteilsempfänger.

Pflichtteil Kind aus 800.000 € Nachlass200.000 €
Persönlicher Freibetrag Kind−400.000 €
Steuerpflichtiger Anteil0 €
Erbschaftssteuer0 €

Liegt der Pflichtteil unter dem Freibetrag, fällt keine Steuer an.

⚠ Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB): Schenkungen des Erblassers innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Tod werden für die Pflichtteilsberechnung dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet – jährlich 10 % abnehmend. Wer also 8 Jahre vor seinem Tod eine 400.000-€-Immobilie verschenkt hat, muss 20 % davon (80.000 €) noch zur Pflichtteilsberechnung beitragen.

Wichtige BFH-Urteile zur Erbschaftssteuer

Drei Grundsatzurteile des Bundesfinanzhofs, die für Eigentümer beim Erben von Immobilien besondere Bedeutung haben.

BFH II R 1/21

Familienheim-Befreiung bei Verzögerung der Selbstnutzung

Urteil vom 06.05.2021

Wer das geerbte Familienheim aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen (z.B. notwendige Sanierung, gesundheitliche Beeinträchtigung) nicht binnen 6 Monaten beziehen kann, behält trotzdem die Steuerbefreiung. Wichtig: zeitnahe Sanierung muss dokumentiert werden.

→ Praxis: Selbstnutzungs-Frist nicht starr 6 Monate – objektive Hinderungsgründe akzeptiert.

BFH II R 32/15

Bewertung vermieteter Wohnimmobilien

Urteil vom 25.10.2018

Der 10 %-Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG für vermietete Wohnimmobilien greift auch dann, wenn das Mietverhältnis vor dem Erbfall existierte und kurz danach endet — solange die Vermietungs-Absicht des Erblassers nachweisbar ist.

→ Praxis: Auch bei nach Erbfall beendeten Mietverträgen Abschlag möglich, wenn Vermietung vor Erbfall klar.

BFH II R 36/16

Niedrigerer Wert durch eigenes Gutachten

Urteil vom 24.10.2018

Erben können dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG durch eigenes Sachverständigen-Gutachten nachweisen. Voraussetzungen: Anerkanntes Bewertungsverfahren, plausible Argumentation, methodisch korrekt erstellt.

→ Praxis: Erben sollten bei typisierten Finanzamts-Werten Gegengutachten erwägen — Ersparnis oft 5-15 %.

Erbschaftssteuer-Rechner Immobilie 2026

Berechne in 30 Sekunden, wie viel Erbschaftssteuer auf deine geerbte Immobilie fällig wird. Inklusive Freibetrag-Berücksichtigung und Steuerklassen-Logik nach § 15 ErbStG.

Verkehrswert der Immobilie (€)

Verwandtschaft zum Erblasser

Selbstnutzung Familienheim?
10 Jahre weiter nutzen

Vorerwerb in letzten 10 Jahren?

Verkehrswert Immobilie400.000 €

− Persönlicher Freibetrag (Klasse I)−400.000 €

− Familienheim-Befreiung0 €

= Steuerpflichtiger Erwerb0 €

Steuersatz7 %

Erbschaftssteuer0 €

⚠ Berechnung nach § 15-19 ErbStG. Berücksichtigt persönliche Freibeträge, Familienheim-Befreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) und Steuerklassen-Tarif. Ohne Berücksichtigung von Versorgungsfreibeträgen, Hausrat-Freibeträgen und Sonderfällen wie Land-/Forstwirtschaft.

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Steuersätze nach § 19 ErbStG

Je nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs gelten progressive Sätze. Die Klasse hängt von der Verwandtschaft ab.

Steuerklasse I

Ehepartner, Kinder, Enkel, Urenkel, Eltern (bei Erbschaft)

bis 75.000 €7 %

bis 300.000 €11 %

bis 600.000 €15 %

bis 6 Mio €19 %

bis 13 Mio €23 %

bis 26 Mio €27 %

über 26 Mio €30 %

Steuerklasse II

Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten

bis 75.000 €15 %

bis 300.000 €20 %

bis 600.000 €25 %

bis 6 Mio €30 %

bis 13 Mio €35 %

bis 26 Mio €40 %

über 26 Mio €43 %

Steuerklasse III

Alle anderen Personen (Freunde, entfernte Verwandte, unverheiratete Lebensgefährten)

bis 6 Mio €30 %

bis 13 Mio €50 %

über 13 Mio €50 %

——

💡 Wichtige Befreiung

Familienheim-Befreiung – Erbschaftssteuer komplett vermeiden

Das selbst genutzte Familienheim ist komplett steuerfrei, wenn der Erbe (Ehepartner, Kinder, Enkel als Eltern verstorben) die Immobilie nach Erbschaft unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt und mindestens 10 Jahre lang behält.

Voraussetzungen:

Erblasser-Selbstnutzung: Verstorbener nutzte die Immobilie bis zum Tod selbst (Ausnahme: Pflegebedürftigkeit)
Unverzügliche Selbstnutzung: Erbe zieht innerhalb von 6 Monaten ein
10-Jahres-Frist: Selbstnutzung für 10 Jahre nach Erbschaft
Bei Kindern: Wohnfläche maximal 200 m² steuerfrei (darüber anteilig)
Bei Ehepartnern: Keine Quadratmeter-Begrenzung

⚠ Achtung: Vermietest oder verkaufst du die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist, fällt die Befreiung rückwirkend weg und die volle Erbschaftssteuer wird nacherhoben. Plane den Erhalt deshalb sorgfältig.

6 legale Strategien zur Steuer-Optimierung

Mit kluger Vorausplanung lässt sich die Erbschaftssteuerlast deutlich reduzieren – oft komplett vermeiden. Diese 6 Wege sind die effektivsten in der Praxis.

Schenkung zu Lebzeiten (10-Jahres-Rotation)

Der persönliche Freibetrag (400.000 € bei Kindern) regeneriert sich alle 10 Jahre. Wer rechtzeitig schenkt, kann das Vermögen schrittweise steuerfrei übertragen. Zwei Schenkungen im Abstand von 10 Jahren = 800.000 € pro Kind steuerfrei.

Bis 100 % Ersparnis möglich

Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt

Du verschenkst die Immobilie, behältst aber das Wohn- und Nutzungsrecht. Der Wert der Schenkung wird um den Nießbrauch-Kapitalwert (Lebensalter-abhängig) reduziert. Bei einer 60-jährigen Schenkerin kann der steuerliche Wert um 40-50 % sinken.

Wertreduktion 30-50 %

Berliner Testament strategisch nutzen

Beim klassischen Berliner Testament erbt der Ehegatte zuerst, dann die Kinder. Aber: Die kindlichen Freibeträge der Erstvererbung verfallen, was zu höherer ErbSt der Schlusserbschaft führt. Alternative: Vermächtnislösung mit Teilauszahlungen.

Vorsicht: Häufiger Fehler

Familienheim-Befreiung sichern

Das selbst genutzte Familienheim ist bei Ehegatten komplett steuerfrei, bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Voraussetzung: 10 Jahre weitere Selbstnutzung. Eine 600.000-€-Immobilie kann so komplett ohne Steuer übergehen.

Bis 100 % Befreiung

Kettenschenkung über mehrere Generationen

Großeltern → Eltern → Enkel: Jeder Schenkungsschritt nutzt einen eigenen Freibetrag. Bei Wahrung einer Mindest-Behaltefrist (oft 6 Monate) akzeptiert das Finanzamt diese Konstruktion.

+ 400.000 € pro Generation

Bewertungsabschlag bei vermieteten Immobilien

Vermietete Wohnimmobilien werden um 10 % gegenüber dem Verkehrswert reduziert bewertet (§ 13d ErbStG). Bei Sozialwohnungen sogar bis 100 % steuerfrei. Optimiere deine Immo-Struktur vor der Erbschaft.

10 % Abschlag

Sonderfälle bei Immobilien-Erbschaft

Die Standard-Erbschaftssteuer-Regelung hat zahlreiche Sonderfälle. Diese 6 Konstellationen tauchen in unserer Praxis am häufigsten auf.

🏡

Familienheim < 200 m² an Kinder

Komplett steuerfrei, wenn Kind 10 Jahre weiterwohnt. Über 200 m² wird der überschießende Teil anteilig nachversteuert.

100 % befreit (≤ 200 m²)

💍

Familienheim an Ehepartner

Keine Größenbegrenzung. Volle Steuerbefreiung auch bei 600 m²-Villa. Voraussetzung: 10 Jahre Eigennutzung des Ehepartners nach Erbschaft.

100 % befreit (jede Größe)

🏘

Vermietete Immobilie

Steuerpflichtig zum Verkehrswert, aber 10 % Bewertungsabschlag auf vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG). Bei Sozialwohnungen bis 100 %.

10 % Abschlag

🌾

Land- und Forstwirtschaftliche Flächen

Bewertung mit spezifischen Ertragswert-Verfahren (oft 10-30 % des Verkehrswerts). Plus Verschonungs-Bedarfprüfung bei Fortführung.

Niedrigere Bewertung

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Auslandsimmobilie

Auch ausländische Immobilien fallen in den deutschen ErbSt-Erwerb. Doppelbesteuerungsabkommen verhindert i.d.R. Doppelbesteuerung mit z.B. AT, FR, US.

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Erbengemeinschaft mit Auseinandersetzung

Bei mehreren Erben wird zunächst pro Kopf nach Erbquote besteuert. Die spätere Auseinandersetzung ist steuerlich ein eigener Vorgang (eventuell Schenkungssteuer).

Komplex

Glossar — wichtige Begriffe zur Erbschaftssteuer

Die wichtigsten Fachbegriffe rund um die Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Erbschaftssteuer (ErbSt)

Steuer auf den unentgeltlichen Vermögensübergang im Todesfall. Geregelt im ErbStG. Steuersätze 7-50 %, je nach Verwandtschaft und Erwerbswert.

Persönlicher Freibetrag

Steuerfreier Anteil des Erwerbs pro Erbe und Erblasser. Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, andere 20.000 €. Regeneriert sich alle 10 Jahre.

Steuerklasse

Drei Klassen nach Verwandtschaft (§ 15 ErbStG): I = enge Familie, II = Geschwister/Schwiegerkinder, III = alle anderen. Beeinflusst Freibetrag und Steuersatz.

Familienheim

Selbstgenutzte Wohnimmobilie des Erblassers, die der Ehepartner oder die Kinder steuerfrei erben können (10-Jahres-Eigennutzungspflicht).

Vorerwerb

Schenkung oder Erbschaft vom gleichen Erblasser innerhalb der letzten 10 Jahre. Wird mit dem aktuellen Erwerb zusammengerechnet.

Verkehrswert

Marktwert der Immobilie nach § 9 BewG. Ermittelt durch Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren. Bildet die Steuer-Bemessungsgrundlage.

Pflichtteil

Gesetzlicher Mindestanspruch (1/2 der gesetzlichen Erbquote) von Kindern und Ehegatten am Nachlass – auch bei Enterbung. Wird in Geld erfüllt.

Erbengemeinschaft

Gesamthandsgemeinschaft mehrerer Erben (§ 2032 BGB). Verwaltet den Nachlass gemeinsam, bis die Auseinandersetzung erfolgt.

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Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien

Die wichtigsten Fragen, die uns Erben in der Beratung stellen. Klick auf eine Frage für die Antwort.

01Wie hoch ist der Freibetrag bei einer geerbten Immobilie?+

Der persönliche Freibetrag hängt von der Verwandtschaft zum Erblasser ab: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € (oder 400.000 €, wenn Eltern verstorben sind), Eltern bei Erbschaft 100.000 €. Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen erben mit nur 20.000 € Freibetrag. Diese Freibeträge gelten pro Erbe gegenüber jedem Erblasser und regenerieren sich alle 10 Jahre.

02Was ist das Familienheim und wie wird es behandelt?+

Das Familienheim ist die selbst genutzte Wohnimmobilie des Erblassers (Haus oder Wohnung). Wird sie von einem Ehegatten geerbt, der mindestens 10 Jahre dort weiter wohnt, ist sie komplett steuerfrei – egal wie groß und wertvoll. Bei Kindern gilt die Befreiung nur bis 200 m² Wohnfläche. Wird die Immobilie innerhalb der 10 Jahre verkauft oder vermietet, wird die Steuer rückwirkend nacherhoben.

03Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?+

Das Finanzamt bewertet zum Verkehrswert nach § 9 BewG. Für Wohnimmobilien greift in der Praxis das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Du kannst einen niedrigeren Wert nachweisen durch ein eigenes Verkehrswertgutachten (z.B. unsere kostenlose Heimcheck-Bewertung als Grundlage). Differenzen zwischen Finanzamts-Bewertung und realistischem Marktwert betragen oft 5-15 %.

04Wann ist die Erbschaftssteuer fällig?+

Die Erbschaftssteuer-Erklärung muss innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt angemeldet werden (§ 30 ErbStG). Die eigentliche Erklärung wird auf Aufforderung in einer Frist von mindestens 1 Monat abgegeben. Die Steuer ist 1 Monat nach Bescheid fällig. Bei Härtefällen (z.B. Liquiditätsmangel) gewähren Finanzämter Ratenzahlung oder Stundung bis zu 10 Jahren.

05Kann ich die Erbschaftssteuer aus der Erbschaft selbst zahlen?+

Ja – das ist sogar der Normalfall. Bei einer geerbten Immobilie ohne genügend Bargeld in der Erbschaft kannst du einen Kredit aufnehmen, einen Teil der Immobilie verkaufen oder eine Stundung beantragen. § 28 ErbStG erlaubt Stundung bis zu 10 Jahre, wenn der Erwerb hauptsächlich aus selbstgenutztem Wohneigentum besteht. Stundungszinsen: 6 % pro Jahr.

06Wie wirkt sich eine Vorschenkung auf die Erbschaftssteuer aus?+

Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall werden mit der Erbschaft zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Hat dein Vater dir vor 5 Jahren 200.000 € geschenkt und du erbst jetzt 400.000 € Immobilie, gilt: 200.000 + 400.000 = 600.000 €. Davon 400.000 € Freibetrag = 200.000 € steuerpflichtig. Die bereits gezahlte Schenkungssteuer wird angerechnet, der Freibetrag verbraucht.

07Was ist der Unterschied zwischen Pflichtteil und Erbschaftssteuer?+

Der Pflichtteil ist ein gesetzlicher Anspruch von Abkömmlingen und Ehegatten am Nachlass (1/2 des gesetzlichen Erbteils, in Geld). Die Erbschaftssteuer wird vom Erben oder Pflichtteilsberechtigten gezahlt, sobald sein Erwerb über dem Freibetrag liegt. Wer einen Pflichtteil geltend macht, zahlt darauf Erbschaftssteuer wie auf ein "normales" Erbe (mit seinem Verwandtschaftsfreibetrag).

08Müssen Geschwister mehr Erbschaftssteuer zahlen als Kinder?+

Ja, deutlich mehr. Geschwister fallen in Steuerklasse II mit nur 20.000 € Freibetrag und Steuersätzen ab 15 % (statt 7 % in Klasse I). Bei einer geerbten 400.000-€-Immobilie zahlt ein Geschwister rund 60.000 € Erbschaftssteuer – ein Kind in der gleichen Konstellation null Euro.

09Wie wird eine Erbengemeinschaft besteuert?+

Bei mehreren Erben wird zunächst pro Kopf nach Erbquote besteuert – jeder Erbe bekommt seinen eigenen Freibetrag und Steuersatz nach seiner Verwandtschaft. Wird die Erbengemeinschaft später aufgelöst (z.B. ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus), kann dies als Schenkung gewertet werden, wenn die Auszahlungssumme deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Vorher Steuerberater einbinden.

10Gibt es Erbschaftssteuer-Unterschiede zwischen Bundesländern?+

Nein – die Erbschaftssteuer ist eine bundeseinheitliche Steuer nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Allerdings ist sie eine Ländersteuer – das Aufkommen fließt an die Bundesländer. Bayern fordert seit Jahren reduzierte Freibeträge für Immobilien, hat sich politisch aber nicht durchgesetzt. Es gilt überall in Deutschland das gleiche Recht.

11Was passiert bei Auslandsimmobilien im Nachlass?+

Auch im Ausland gelegene Immobilien des Erblassers (sofern dieser deutscher Staatsangehöriger oder mit Wohnsitz in DE) fallen in den deutschen ErbSt-Erwerb. Hat das ausländische Land selbst eine Erbschaftssteuer erhoben (z.B. Spanien, Frankreich), wird sie auf die deutsche angerechnet (Doppelbesteuerungsabkommen). Manche Länder wie die Schweiz oder Österreich (seit 2008) erheben gar keine ErbSt – dann ist nur die deutsche Steuer relevant.

12Wie unterscheidet sich Erbschaftssteuer in Österreich vom DE-System?+

Österreich hat die Erbschaftssteuer 2008 abgeschafft. Geerbte Immobilien sind in AT erbschaftssteuerfrei. Allerdings fallen weiterhin Grunderwerbsteuer (3,5 %) auf den Immobilienwert und ggf. Immobilien-Ertragsteuer (ImmoESt 30 %) bei späterem Verkauf des Erbes an. Schweiz: Erbschaftssteuer kantonal organisiert. Direkte Nachkommen meist befreit, andere kantonal unterschiedlich (10-50 %).

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Erbschaftssteuer Immobilie – Rechner, Freibeträge & Strategien

Erbschaftssteuer-Freibeträge 2026 (§ 16 ErbStG)

3 Praxis-Beispielrechnungen aus unserer Beratung

Ehepartner erbt selbstgenutztes Einfamilienhaus

Tochter erbt vermietete Eigentumswohnung

Bruder erbt Familienhaus der verstorbenen Schwester

Pflichtteil & Pflichtteilsergänzung — wer Anspruch hat

Wer ist pflichtteilsberechtigt?

Pflichtteil & Erbschaftssteuer

Wichtige BFH-Urteile zur Erbschaftssteuer

Familienheim-Befreiung bei Verzögerung der Selbstnutzung

Bewertung vermieteter Wohnimmobilien

Niedrigerer Wert durch eigenes Gutachten

Erbschaftssteuer-Rechner Immobilie 2026

Steuersätze nach § 19 ErbStG

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

Familienheim-Befreiung – Erbschaftssteuer komplett vermeiden

6 legale Strategien zur Steuer-Optimierung

Schenkung zu Lebzeiten (10-Jahres-Rotation)

Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt

Berliner Testament strategisch nutzen

Familienheim-Befreiung sichern

Kettenschenkung über mehrere Generationen

Bewertungsabschlag bei vermieteten Immobilien

Sonderfälle bei Immobilien-Erbschaft

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Erbengemeinschaft mit Auseinandersetzung

Glossar — wichtige Begriffe zur Erbschaftssteuer

Erst Verkehrswert ermitteln — dann Steuer planen

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Spekulationssteuer

Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien

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