Kosten-Transparenz für Käufer in Deutschland

Notarkosten Hausverkauf 2026 — Rechner & Aufschlüsselung

Q: Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf in Deutschland?

Die Notarkosten Hausverkauf liegen typisch bei 1,2-2,0 % des Kaufpreises (Notar + Grundbuch zusammen). Bei einem 500.000 €-Haus also ca. 6.000-10.000 €. Aufteilung: Beurkundungsgebühr 1,0 % + Vollzug 0,5 % + Grundbuch 0,75 % + ggf. Grundschuld-Bestellung 0,3-0,5 % bei Finanzierung. Plus 19 % USt auf Notarleistungen.

Q: Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?

In der Praxis-Konvention zahlt der Käufer alle Notarkosten sowie die Grundbuchgebühren. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für eigene Lastenfreistellung (Hypotheken-Löschung, 50-200 €) und seine eigene Vorfälligkeitsentschädigung. Gesetzlich frei vereinbar, in 95 % der Fälle gilt aber die Standard-Verteilung.

Q: Sind die Notarkosten Hausverkauf verhandelbar?

Nein — die Notarkosten sind gesetzlich nach GNotKG geregelt und nicht verhandelbar. Alle deutschen Notare arbeiten mit der gleichen Gebührentabelle. Du kannst nur den Notar frei wählen — die Kosten sind aber überall identisch.

Q: Welche Grundbuchgebühren kommen zusätzlich zu den Notarkosten?

Beim Hausverkauf fallen 0,75 % Grundbuchgebühren typisch an: 0,5 % für die Eigentumsumschreibung + 0,25 % für die Auflassungsvormerkung. Bei Finanzierung kommen 0,3-0,5 % für die Grundschuld-Bestellung dazu. Beispiel 500k €: 3.750 € Grundbuch + 1.785 € Grundschuld = 5.535 €.

Q: Gibt es Mehrwertsteuer auf Notarkosten?

Ja, 19 % Umsatzsteuer auf alle Notarleistungen. Auslagen wie Porto, Beglaubigungen sind teilweise umsatzsteuerfrei. Grundbuchgebühren sind als Gerichtsgebühren USt-frei. Bei 5.000 € Notarleistung also 950 € USt obendrauf.

Q: Wann müssen die Notarkosten gezahlt werden?

Notarkosten werden mit der Beurkundung fällig — Notar stellt zeitnah Rechnung. Üblicherweise zahlt der Käufer 2-4 Wochen nach Notartermin. Bei Nicht-Zahlung kann der Notar die Vollzugs-Tätigkeiten (Grundbuch-Eintragungen) zurückhalten.

Q: Welche Notar-Auslagen kommen zusätzlich?

Neben den Standard-Gebühren fallen Auslagen für Schreibwerk, Beglaubigungen, Porto und ggf. Übersetzungen (bei ausländischen Käufern) an. Bei Standard-Hauskauf 30-80 €. Bei komplexen Verträgen mit mehreren Beglaubigungen bis 300 €.

Q: Notarkosten bei vermieteten Häusern — höher?

Nein, die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert), nicht nach der Nutzung. Vermietete und selbstgenutzte Immobilien zahlen dieselben GNotKG-Gebühren. Aber: Mietverträge müssen im Kaufvertrag erwähnt werden — minimal höherer Schreibaufwand möglich.

Die Notarkosten beim Hausverkauf liegen bei 1,2–2,0 % des Kaufpreises. Heimcheck zeigt dir die exakte Zusammensetzung nach GNotKG, wer welche Position zahlt und einen Live-Rechner für deinen Hauskauf — plus die Grundbuchkosten obendrauf.

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GNotKG-konformGerichts- & Notarkostengesetz 2026

€

1,2–2,0 % KaufpreisNotar + Grundbuch zusammen

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Käufer zahlt typischVerkäufer nur eigene Lasten

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Detaillierte AufschlüsselungAlle Positionen einzeln

Was sind die Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Notarkosten beim Hausverkauf sind die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar — gesetzlich nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Die Notarkosten Hausverkauf setzen sich aus mehreren Positionen zusammen: Beurkundungsgebühr (typisch 1,0 % des Kaufpreises, Doppel-Gebühr), Vollzugs-Gebühr (Hälfte der Beurkundungsgebühr), Auslagen (Schreibauslagen, Porto, Beglaubigungen, etc.) und 19 % USt auf die Notarleistung.

Wichtig: Die Notarkosten Hausverkauf sind nicht verhandelbar. Der Notar arbeitet nach gesetzlicher Gebührentabelle aus dem GNotKG. Bei einem 500.000 €-Haus liegen die Notarkosten bei ca. 4.800–6.500 € (1,0–1,3 %), plus Grundbuchgebühren von 1.000–1.500 € (0,2–0,3 %). Gesamtkosten "Vertragskosten" also typisch 1,2–2,0 % des Kaufpreises.

📌 GNotKG Quick-Facts

Notarkosten Hausverkauf — Standardpositionen

Beurkundungsgebühr (Doppel-Gebühr)1,0 % KP

Vollzugsgebühr0,5 % KP

Auslagen (Schreibwerk, Porto)30–80 €

+ Umsatzsteuer 19 %auf Gebühren

Grundbuchgebühr (Eigentumsumschreibung)0,5 % KP

Grundbuchgebühr (Auflassungsvormerkung)0,25 % KP

Gesamt Notar + Grundbuch1,2–2,0 % KP

Notarkosten Hausverkauf — Live-Rechner

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Kaufpreis (€)

Finanzierung mit Grundschuld?

Kaufpreis500.000 €

Beurkundungsgebühr (1,0 % + USt)5.950 €

Vollzugsgebühr (0,5 % + USt)2.975 €

Grundbuch (Eigentum + Vormerkung)3.750 €

Grundschuld-Bestellung (bei Finanzierung)1.785 €

Notarkosten gesamt + Grundbuch14.460 €

⚠ Vereinfachter Rechner ohne Spezial-Auslagen (Beglaubigungen, Schreibwerk). Bei einem 500.000 €-Haus liegen die realen Notarkosten typisch zwischen 4.800 € und 6.500 €, plus Grundbuchgebühren 1.000–1.500 €. Bei Finanzierung kommen 0,3–0,5 % Grundschuld-Bestellung dazu.

Wer zahlt welche Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Aufteilung folgt einer eingespielten Praxis-Konvention — gesetzlich kann frei vereinbart werden, aber in 95 % der Fälle gilt diese Standard-Verteilung.

🛒 Käufer zahlt typisch

Beurkundungsgebühr Kaufvertrag1,0 % KP
Vollzugsgebühr0,5 % KP
Auflassungsvormerkung Grundbuch0,25 % KP
Eigentumsumschreibung Grundbuch0,5 % KP
Grundschuld-Bestellung (bei Finanzierung)0,3–0,5 % KP
Beurkundung FinanzierungsvereinbarungBank-Gebühr
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)nach Bundesland
Käufer trägt insgesamt~5–8 % KP

🏠 Verkäufer zahlt typisch

Eigene Lastenfreistellung (Hypotheken löschen)50–200 €
Vorfälligkeitsentschädigung bei Restschuld0,5–1,5 % der Restschuld
Maklerprovision (Verkäuferanteil)3,57 % KP (DE)
Energieausweis (bei Vermarktung)50–500 €
Wertgutachten (optional)300–3.500 €
Eigene Steuern (Spekulationssteuer)nach §23 EStG
Vermarktungskosten200–800 €
Verkäufer trägt insgesamt~4–6 % KP

3 Notarkosten-Hausverkauf-Beispiele

Konkrete Notarkosten-Aufschlüsselung für drei typische Hauskauf-Konstellationen. Mit allen Positionen und Käufer/Verkäufer-Aufteilung.

300.000 € · ETW

Eigentumswohnung Erstkauf

Junge Familie kauft 300k €-ETW in Leipzig. Erstkauf, 80 % finanziert. Standard-Konstellation.

Eckdaten: Notar in Sachsen, GNotKG-Tabelle. Geschäftswert 300.000 €. Finanzierung mit Grundschuld-Bestellung.

Beurkundung + USt3.570 €

Vollzug + USt1.785 €

Grundbuch komplett2.250 €

Notarkosten gesamt7.605 €

500.000 € · EFH

Einfamilienhaus Standard-Konstellation

Familie kauft 500k €-EFH in München-Pasing. 70 % Bank-Finanzierung mit Grundschuld.

Eckdaten: GNotKG-Tabellenwert. Plus Grundschuld-Bestellung 350k €. Notar in Bayern.

Beurkundung + USt5.950 €

Vollzug + USt2.975 €

Grundbuch + Grundschuld5.535 €

Notarkosten gesamt14.460 €

1,2 Mio € · Villa

Premium-Immobilie Bar gezahlt

Unternehmer kauft 1,2 Mio € Villa in Düsseldorf-Oberkassel. Bar gezahlt, keine Finanzierung.

Eckdaten: GNotKG-Tabelle ab 1 Mio € degressiv. Keine Grundschuld. Notar in NRW.

Beurkundung + USt14.280 €

Vollzug + USt7.140 €

Grundbuch komplett9.000 €

Notarkosten gesamt30.420 €

Weitere Kosten beim Hauskauf

Notarkosten sind nur ein Teil. Hier die weiteren Kostenpositionen beim Immobilienkauf.

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Grunderwerbsteuer

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Maklerprovision

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Häufige Fragen: Notarkosten Hausverkauf

12 Fragen, die Käufer und Verkäufer zur Notar-Kostenfrage am häufigsten stellen.

01Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf in Deutschland?+

Die Notarkosten Hausverkauf liegen typisch bei 1,2-2,0 % des Kaufpreises (Notar + Grundbuch zusammen). Bei einem 500.000 €-Haus also ca. 6.000-10.000 €. Aufteilung: Beurkundungsgebühr 1,0 % + Vollzug 0,5 % + Grundbuch 0,75 % + ggf. Grundschuld-Bestellung 0,3-0,5 % bei Finanzierung. Plus 19 % USt auf Notarleistungen.

02Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?+

In der Praxis-Konvention zahlt der Käufer alle Notarkosten sowie die Grundbuchgebühren. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für eigene Lastenfreistellung (Hypotheken-Löschung, 50-200 €) und seine eigene Vorfälligkeitsentschädigung. Gesetzlich frei vereinbar, in 95 % der Fälle gilt aber die Standard-Verteilung.

03Was kostet ein Notar bei einem 500.000 €-Hauskauf konkret?+

Bei 500.000 € Kaufpreis und Finanzierung mit Grundschuld: ca. 14.460 € Notarkosten + Grundbuch. Aufschlüsselung: Beurkundungsgebühr 5.950 € + Vollzug 2.975 € + Grundbuch (Eigentum + Vormerkung) 3.750 € + Grundschuld-Bestellung 1.785 €. Bei Barzahlung entfällt die Grundschuld-Bestellung.

04Sind die Notarkosten Hausverkauf verhandelbar?+

Nein — die Notarkosten sind gesetzlich nach GNotKG geregelt und nicht verhandelbar. Alle deutschen Notare arbeiten mit der gleichen Gebührentabelle. Du kannst nur den Notar frei wählen — die Kosten sind aber überall identisch.

05Kann der Verkäufer die Notarkosten beim Hauskauf übernehmen?+

Theoretisch ja — frei vereinbar im Kaufvertrag. Praktisch sehr ungewöhnlich, da Käufer den Notar wählt (und damit beauftragt) und die Vertragsleistung primär für den Käufer ist. Bei strategischen Verkäufen (z.B. ungeliebte Erbschafts-Immobilie) gelegentlich als Verkaufs-Anreiz.

06Welche Grundbuchgebühren kommen zusätzlich zu den Notarkosten?+

Beim Hausverkauf fallen 0,75 % Grundbuchgebühren typisch an: 0,5 % für die Eigentumsumschreibung + 0,25 % für die Auflassungsvormerkung. Bei Finanzierung kommen 0,3-0,5 % für die Grundschuld-Bestellung dazu. Beispiel 500k €: 3.750 € Grundbuch + 1.785 € Grundschuld = 5.535 €.

07Gibt es Mehrwertsteuer auf Notarkosten?+

Ja, 19 % Umsatzsteuer auf alle Notarleistungen. Auslagen wie Porto, Beglaubigungen sind teilweise umsatzsteuerfrei. Grundbuchgebühren sind als Gerichtsgebühren USt-frei. Bei 5.000 € Notarleistung also 950 € USt obendrauf.

08Wann müssen die Notarkosten gezahlt werden?+

Notarkosten werden mit der Beurkundung fällig — Notar stellt zeitnah Rechnung. Üblicherweise zahlt der Käufer 2-4 Wochen nach Notartermin. Bei Nicht-Zahlung kann der Notar die Vollzugs-Tätigkeiten (Grundbuch-Eintragungen) zurückhalten.

09Welche Notar-Auslagen kommen zusätzlich?+

Neben den Standard-Gebühren fallen Auslagen für Schreibwerk, Beglaubigungen, Porto und ggf. Übersetzungen (bei ausländischen Käufern) an. Bei Standard-Hauskauf 30-80 €. Bei komplexen Verträgen mit mehreren Beglaubigungen bis 300 €.

10Notarkosten bei vermieteten Häusern — höher?+

Nein, die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert), nicht nach der Nutzung. Vermietete und selbstgenutzte Immobilien zahlen dieselben GNotKG-Gebühren. Aber: Mietverträge müssen im Kaufvertrag erwähnt werden — minimal höherer Schreibaufwand möglich.

11Wer wählt den Notar beim Hauskauf?+

Der Käufer wählt den Notar, da er die Notarkosten trägt und die Auswahl seinem Heimatort entsprechen darf. Verkäufer kann Vorschläge machen, hat aber kein letztes Wort. Bei Käufer-finanzierten Häusern oft Notar in Käufer-Nähe für die Grundschuld-Bestellung.

12Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?+

Bei vermieteten Immobilien: Ja, Notarkosten sind Werbungskosten und mindern den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein, nicht absetzbar. Bei Spekulationsverkauf innerhalb 10 Jahren: Werbungskosten anrechenbar — siehe Spekulationssteuer.

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